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회계 | 부동산 투자의 목적

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작성자 권신정 작성일2015-02-22 15:34 조회2,822회 댓글0건

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안녕하세요. 회계사 권신정 입니다. 지난 한 주 사이클론 피해는 없으셨나요? 정말 비가 하늘이 구멍난 것 처럼 내리네요. 빨래도 안 마르고, 일하는 엄마는 참 힘이 듭니다. 이번 주에는 한번쯤 생각해 보셔야 할 투자와 절세 상식에 대해서 이야기 드립니다.

지금 경기가 이렇게 안 좋아도 투자를 하시는 분들은 꾸준히 투자를 하십니다. 오늘은 그 중에서도 투자하면 떠오르는 부동산 투자에 대해서 말씀드립니다. 모든 투자가 그렇듯이 부동산 투자의 목적은 2가지 입니다. 1) Capital Gross 와 2) good return 입니다. 1번은 해당 부동산의 가격 상승이고, 2번은 보유하고 있을 동안에 계속해서 소득을 창출하는 것입니다. 이 2가지가 다 중요합니다.

부동산 하면 많은 분을이 negative gearing이라는 용어를 말씀 하십니다. 그 뜻은 투자용 부동산에 들어가는 금융이자, 각종 비용등을 다 지출처리를 해서 세금을 줄이는 방법입니다. 그런데, 문제는 여기에 있습니다. Negative gearing을 10년 동안 계속 사용하신다고 가정하면, 저는 잘못된 투자라고 손님에게 말씀 드리겠습니다. 이런 경우, 엄청난 capital gross (부동산 가격 상승)이 있지 않은 이상 생각해 볼 필요가 있는 투자입니다.

제 생각은 모든 negative gearing은 빨리 positive gearing이 되야 합니다. 당연한 결과 입니다. Negative gearing의 뜻을 제대로 이해 못하시는 분들이 이것이 엄청나게 좋은 것인 줄 압니다. 이 뜻은 소득보다 지출이 더 많다는 뜻 입니다. 즉, 적자입니다. 어떤 부동산이 엄청난 시세 차익이 없는데도 불과하고 계속 negative gearing을 사용하시는 분들은 꼭 생각해 보셔야 합니다. 비록 그것을 낼 세금에서 제한다고 해도, 장기간 적자가 나는 투자는..글쎄요?

이렇게 negative gearing을 제대로 이해 못 하시는 손님에게 이렇게 질문 드립니다. 그렇다면 positive gearing은 어떻게 생각하시나요? 그럼 이런 답변이 돌아옵니다. “세금 내야 하잖아요?”. 맞습니다. 세금을 내셔야 합니다. 돈을 버는데 세금을 안 낼 수는 없습니다. 그리고, 투자의 목적은 돈을 버는 것입니다.

그렇다면, 손님에게 이렇게 또 질문드립니다. 그러면, 세금 내기 싫어서 투자를 계속 적자로 돌리시나요? 나오는 돈보다 들어가는 돈이 더 많은 투자를?

여기까지 말씀드리면negative gearing의 참 뜻을 잘못 이해하신 분들이 제 말 뜻을 이해합니다. 투자는 돈을 벌려고 하는 것입니다. 다만, 가격이 높은 부동산을 은행의 도움을 받아서 구입하고, 그 이자와 부대비용을 정산하는 것이 첫 몇 년간은 negative gearing이 나올수 밖에 없지만, 최대한 빨리 positive gearing으로 돌아서지 않으면 그 많은 은행 원금은 어떻게 갚으실지 생각해 보셔야 합니다. 그래서, 저는 positive gearing이 더 중요하다고 생각합니다.

주변에 이런 분들 많이 보실겁니다. 장기간 투자용 부동산을 보유하고 매각 하셨는데도, 계산해보면 남은게 거의 없는 분들입니다. 투자는 냉정하게 하시는게 좋다고 손님들께 조언 드립니다. Capital gross 던, good returns이던, 아니면 둘 다 해당하던, 정확히 계산을 해보셔야 합니다. 부동산 투자를 잘 하시는 사장님들은 이자와 소득계산은 기본이고, 해당 부동산을 매입하기 전에 팔 시점에서의 양도소득세 (CGT)까지 계산을 합니다.

투자도 많은 분들이 하시는 각각의 비지니스 만큼이나 어렵고 힘듭니다. 항상 변수와 위험은 존재하기 때문입니다. 지금 많은 사람들이 호주도 다른 나라처럼 디플레이션에 빠지지 않을까 걱정을 합니다. 투자 교본에 나오는대로 인플레이션 때는 빚을 사야하고, 디플레이션 때는 현금을 사야 한다는데, 뭘 사야 할지 고민이 됩니다. 많은 분들도 저와 같은 고민이실 겁니다. ㅠ..ㅠ

건강한 한 주 보내시고, 다음 주에도 유익한 내용으로 다시 찾아 뵙겠습니다.

Disclaimer: 상기 내용은 일반적인 세무와 회계상식 안내문이며, 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.

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