안녕하세요? 변호사 이계원 입니다. 이번 주는 토지법( Land Law) 중에 Caveat 제도에 대해 알아보도록
하겠습니다. Caveat의 일반적인 법률해석으로는 ‘소송중지명령’ 즉 법원에서 결정하기 전 보류한다는 의미
로 쓰입니다. 토지법에서의 Caveat는 한국의 가압류와 매우 유사하므로 ‘법원에서의 압류결정 후 경매처리
전의 보류상태’로 이해하시면 되겠습니다.

필자의 경험에 의하면 한국에서의 가압류로부터의 경매진행과정은 호주의 그것과 매우 흡사하여 언어만
다르지 절차와 결정의 본질적인 진행과정은 일맥상통 한다는 점을 느낍니다. 성문법과 불문법의 법원 및
역사가 다르지만 법의 이치는 똑같이 정당함(Justice)을 추구하니 비슷한 판례들이 나온다고 생각합니다.

실제 사례를 보면, 어느 개발업자가 토지(a parcel of land)를 구입하여 필지분할( subdivision)후 시장에
서 부동산 마케팅을 하고 있었습니다. 이런 경우 보통 모델하우스에서 개발업자에 소속된 영업사원
(Sales person)이 판매활동을 하게 되는데 잠재 구매자가 구매의사를 보이면 일종의 임시계약서
(Memorandom) 와 같은 ‘expression of interest'에 사인을 하게 됩니다. 본 계약( Sale of Land)에 앞서
개발업자는 신의성실원칙에 입각 해당 필지(allotment)를 보류하게 될 것입니다.

어느 날 갑은 A 필지에 대하여 구매의사를 보였습니다. 며칠 후 갑은 본 계약 (Sale of land)을 약속하고 여
행을 가게 됩니다. 갑이 본 계약 날짜가 지나도 연락이 안 되어 영업사원은 새로운 구매자 을에게 판매하기
로 약속을 했습니다. 을은 A 필지의 희소가치와 개발업자와 갑 간의 법적 구속력이 없는 임시계약상태의
불안한 상황에서 재빠르게 대처하고자 변호사를 선임하고 예치금을 Trust account에 입금함과 동시에 본
계약에 들어갔습니다. 갑이 여행을 다녀오니 이미 자신이 선점했다고 생각한 필지가 이미 판매되어 고심
한 끝에 A 필지의 확보를 위해 Caveat를 걸었습니다. 개발업자는 Caveat가 걸린 상태에서 판매를 진행시
키지 못하고 을은 Caveat가 풀려야 만이 잔금을 치루고 명의이전절차를 밟아야 하는 상황에 놓이게 되었
습니다.

이 경우 법원은 해당 Caveat 에 어떤 결정을 내리게 될까요? 먼저 갑이 해당 필지에 대한 이해 (Caveatal
interest)가 있는지를 확인할 것입니다. 이 경우 ‘expression of interest'에 사인이 된 상태이니 필지에 대
한 이해가 있다고 보여 집니다. 그러나 정당한 사유 ( reasonable cause)없이 갑이 Caveat를 걸었음이 법
원에서 입증이 된다면 토지법 ( Land title Act) 150조에 의거 갑은 개발업자에게 손해배상을 해야 할 것입
니다. 그 손해배상은 법원의 재량(incidental and discretionary)이므로 개발업자가 Caveat로 인한 손해
즉 영업방해, 금전적 손실 (financial interest)를 정당하게 신청하고 법원이 받아들인다면 갑은 그의 잘못
된 판단으로 많은 금전적, 정신적 손실을 회피하기 힘들 것입니다.

그러한 정당성 확인절차는 과연 영업사원이 연락을 성실히 취하였는지? 갑의 계약이 늦어진 정당한 사유
가 있는지 등일 것입니다. 그러나 반대로 갑의 정당성이 밝혀질 경우에는 개발업자는 을과의 계약을 개발
업자의 책임 하에 철회 ( rescission)하거나 그러하지 못하면 갑에게 합의에 의한 손해배상을 할 수 있을
것입니다.

Caveat는 부동산에서 상대방이 정당하지 못하고 사유를 입증할 충분한 자료가 준비되었을 때 쓰는 비상처
방입니다. 약을 남용하면 병이 생기듯이 Caveat를 적절한때 쓰지 못하고 상대방에 악의적으로 쓸 경우에
는 더 큰 화가 미치게 됩니다.
Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원