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법률상담 | 변호사 이계원의 생활법률 ( Property Law, Commercial Lease 계약에서의 Option )

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작성자 이계원 작성일2008-07-06 00:00 조회1,358회 댓글0건

본문

안녕하세요? 변호사 이계원 입니다.
이번 주는 Lease 계약에서의 Option에 대한 것을 다뤄보도록 하겠습니다. Option은 일종의 Head lease
기간만료 후 세입자의 권리로써 계약기간을 연장하거나 해당 물건을 매입할 수 있는 선택권을 의미합니다
( 예 3 by 3 ). Option의 행사는 기존계약과 구별되는 새로운 계약이므로 시장상황에 따라 새로운 조건이
붙게 됩니다. 보통 우리가 경험하는 Option의 경우에는 상기와 같은 경우가 대부분이겠으나 “Put
option"일 경우에는 임차인의 기계장비를 임대인이 매수할 수 있는 선택권이 주어지므로 정반대의 경우가
될 것입니다.

왜 Option은 존재하는 것일까요? 간단하게 6년 임대기간을 하면 될 것을 3 by 3로 나누어서 하는 것은 일
견 불편해보입니다. 3년 후 소비자물가지수( C.P.I)나 Market Review를 통해서 임대료를 현실화 하는 목
적일 것입니다. 임대인 입장에서는 5%이상 인상할 수 없는 것을 Option Break를 통해서 경기상황에 따라
서 10%도 올릴 수 있으므로 Break 를 두는 것입니다. 더욱이 어떤 임대인은 Ratchet Clause ( Market
Review에 의해 올릴 수는 있어도 내릴 수는 없는 조항)를 추가하여 임대인 이익보호를 하기도 합니다.

그러나 임대인이 악의적으로 Head Lease가 끝나고 세입자를 쫓아 낼 요량으로 과도한 세를 부과한다면
세입자는 갱신하지 않고 자신의 의지와는 관계없이 명도당하는 경우도 있겠습니다만 보통의 임대인은 공
신력 있는 감정기관의 Report를 근거로 인상을 주장하게 됨으로써 그러한 과도하고도 이유가 불충분한 인
상은 하지 않습니다. 그러한 악의적 임대인은 대외적으로 평판을 나쁘게 함으로써 새로운 세입자를 입주시
키기가 어렵기 때문일 것입니다.

호주의 대부분의 주에서의 Lease 관련법에서는 retail tenant일 경우 최소 5년의 임차기간을 Option기간을
포함하여 보장해주나, Queensland 에서는 관련법에서 최소의 기간을 보장하지 않으므로써 임차인이 불리
하다 하겠습니다. 단지 Retail Shop Leases Act 1994
(Qld)에서는 임차인이 계약연장을 원할 경우 만기 2개월 전 의사를 표시하고 임대인의 승낙으로 연장할
수 있다는 조항만이 있습니다. 그러므로 2 by 2 는 여러분 중 에서도 임차인으로 경험할 수 있는 계약 조건
입니다. 보통 임대인은 경기가 좋아서 세가 잘나갈 것을 예상할 경우에는 임대기간을 가급적 짧게 하여 세
를 인상하고자 하고 반대로 경기가 안 좋을 경우 공실을 피하고자 임대기간을 길게 할 것입니다.

임차인이 특히 주의하셔야 할 점은 건물이 노후 되어 Redevelopment 될 경우입니다. 임대인은 Demotion
clause를 삽입하여 법원에서의 명도소송을 피하고 한국에서의 제소 전 화해조서와 같은 효력의 강제 퇴거
를 보장하기도 합니다. 이 경우 임대인은 Break Clause를 보통 활용합니다. 그러므로 임대기간이 만료되
지 않아도 이 조항으로 해당 물건을 비울 수 가 있습니다. 그러므로 세입자는 임차 시 Demotion,
Relocation 이나 Break Clause가 계약서에 있다면 반드시 그러한 위험성을 감수하고 임차해야할 것입니
다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원

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