요즘 경기가 매우 안 좋다는 사실은 누구나 공감하는 사실일 것입니다. 가끔 한국의 지인과 통화를
해보면 세계 어느 곳에서도 경기에 대한 평가는 비슷하고 호주도 예외가 아님을 절감합니다.
업종전반에 걸친 경기침체는 소매업을 경영하시는 분들이 가장 현실적으로 체감하리라 생각됩니다.

그러한 맥락에서 소매점포임차시 ‘Ratchet Clause’를 다뤄보고자 합니다. ‘Ratchet Clause'란
리스계약시 상업건물주인이 임대료를 인상하는 조건에 있어서 전년도의 임대료에 비해 항상
상승하는 계약조건으로 건물주의 이익보호를 하는 구절입니다. 그러므로 만약 심각한 경기후퇴로
인해 소비자 물가지수가 급감하더라도 본 'Ratchet Clause'가 명시되면 임대료는 인하하지 않는
것입니다.

예를 들어 본 Lease가 5년 Option이 5년 이고 매년 5% 인상되는 계약조건을 가정해봅니다. 보통의
경우는 단순히 5 %의 Fixed Increase Rate를 적용하고 본 Lease 기간동안에는 Market Review를
적용하지 않을 것입니다. 그러나 본 Lease가 끝나는 시점과 Option 사이에는 통상적으로 Market
Review가 적용됨으로 CPI (소비자 물가 지수)등이 참고지수가 되어 Option의 첫해 임대료를
산정하곤 합니다. 그러므로 본 Lease와 Option 사이의 Break는 어쩌면 건물주입장에서는 임대료를
더욱 인상할 수 있는 기회일수도 있겠지만 Market Review를 통해서 임대료를 현실화하거나 내릴
수도 있겠습니다. 그러나 임대료를 건물주는 특별한 경우를 제외하곤 없을 것입니다.

그러나 판례는 Queensland의 소매 점포임대차 계약 시 상기 ‘Ratchet Clause'는 해당법률의
Retail Shopping Lease Act에 위배되므로 무효화 하는 결정이 내려졌습니다. 법원에서는 ‘Ratchet
Clause'가 임대료를 산정하는 계산방식이 될 수 없다는 이유가 무효결정의 논리였으며 ‘Ratchet
Clause'를 제외한 임대 계약조건을 규정하는 구절은 적법하다고 판시했습니다.

본 결정으로 인해 ‘Ratchet Clause'로 과도한 임대료를 지불한 임차인은 상환할 수 있는 방법이
생겼으며 향후 ‘Ratchet Clause'를 사용을 하더라고 임대인에게는 유리할 없게 되었습니다. 소매
점포임대차 계약 시 참고하시면 도움이 되리라 생각됩니다.

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자료제공; 변호사 이 계원