안녕하세요? 변호사 이계원 입니다.
이번주는 대규모 부동산개발에 있어서 감초와 같은 역할을 하는 감리인과 Project Manager의 역할에 대
해 말씀드리고자 합니다. 호주에서의 감리인은 원칙적으로 “독립된 제 3자”를 의미합니다. 그러므로 개발
업자가 도급업체와 계약을 할 경우 감리인은 보통 이해관계인으로 계약당사자가 되지 않으나 행정에 있어
매우 중요한 일을 합니다. 감리인의 자격요건에서 법적으로 자격증을 디자이너나 엔지니어처럼 요구하지
는 않으나 일에 있어 적합하고 자격 있는 자로만 명시되어 있습니다.

보통 일의 결과의 평가는 규격만족도뿐만 아니라 감리인의 만족도에 의해 평가됩니다. 그러한 맥락에서 감
리인은 건설기간 중 도급업체에 지시하고 변동 상황 발생 시 대처하는 등 넓은 의미의 업무권한이 주어집
니다. 특히 일을 조사하고 필요하면 다시 공사를 지시하는 것은 일반적이며 따라서 일정계획의 조정에 주
도적인 역할을 합니다.

한편 Project Manager(PM)의 가장 중요한 역할은 Project가 만족스럽게 끝날 수 있도록 Consultants 와
도급업자간의 업무 조율입니다. PM의 업무수행능력에 따라 일의 연장이나 예산에 영향이 미치므로 PM은
Principal에겐 매우 중요한 존재입니다.

PM의 주요 역할은 건축승인, 근접한 땅주인과의 협상, 입찰관리, 거래조건 협상, 업무조율, 조사수행, 예
산에 대한 조언, 일정에 대한 조언 등입니다. PM은 보통 상기의 감리인의 역할을 수행하는데 그 이유는
Project의 원활한 진행을 돕기 위함입니다.

감리인은 일반적으로 개발업자의 대리인 이상의 권한이 있는 일의 성격을 가지게 되는데 예를 들면 평가,
공사 진행 확정, 변동에 따른 대응 등이며 감리인은 단순히 개발업자의 이익을 위해서만 일을 하는 것이 아
닙니다. 계약서상의 감리인의 역할은 중요하며 계약서상의 이해당사자에 대하여 부주의에 의한 잠재적인
책임이 있다.

특히 계약서상의 중재조항 ( Arbitration Clause)에 그 잠재적인 책임면제조항을 넣느냐 마느냐는 중요한
사안입니다. 다시 말하면 주의의무의 책임이 있느냐 없느냐를 결정하는 조항이기 때문입니다. 감리인이 건
축과 엔지니어링의 계약서에 명시되어 있다면 중재 ( Arbitration) 절은 매우 중요한 역할을 합니다. 만일 그
러한 구절이 계약서상에 명시되지 않으면 분쟁이 생길 경우 반드시 Court에 가야 되기 때문입니다.

Court에서는 단지 계약서상의 이해관계인의 권리만을 따지므로 한계가 있으나 중재의 경우는 잘못된 상황
을 개선하여 계약을 개정하고 감리인의 권한을 대신하여 중재인이 조율합니다. 예를 들면 감리인이 도급업
자가 지불승인을 했음에도 불구하고 못 받을 경우 중재에 대한 절이 계약서에 없으면 Super의 결정은 번복
이 힘 드므로 반드시 Court에 가야하나 중재의 경우는 Super의 결정을 재검토하여 개선하므로 충돌을 방
지합니다.

Disclaimer: 상기에 대해 이계원 변호사는 어떠한 법적인 책임을 지지 않습니다.