안녕하십니까? 이번 주는 호주에서 나대지 구입 시 유의점을 말씀드리겠습니다. 한국의 복잡한 대도시에서
는 부동산 개발이 거의 이루어져서 나대지를 찾아보기가 어렵고 부동산개발을 한다면 기존의 건축물을 멸
실하고 재건축하는 것이 대종을 이룰 것입니다. 그러나 어느 개발업자가 나대지를 발견하더라도 그 가격
은 터무니없이 높을 것이고 땅의 규모도 작아 개발업자가 기대하는 건축물을 올리지 못할 것입니다.

그 개발업자가 호주에 휴가차 놀러왔다고 가정해 봅니다. 그는 직업의식에 의해 놀러왔음에도 불구하고 부
동산중개업소를 들러서 땅을 알아보았습니다. 일반상업지역임에도 불구하고 ‘잘생기고 큰 땅’이 한국의 대
도시에서 보다 상대적으로 저렴하고 상업성도 있어 휴가보다는 부동산 구입목적 으로 여행의 목적이 바뀌
었습니다.

그러나 매도인은 해당 나대지에 대한 택지 분할(Subdivision)을 하지 않은 상태에서는 해당 목적물을 매
도하지 못하는 것을 감안 특약사항에 30일 이내에 매수인이 지방정부에 토지분할 신청을 한다는 조건으로
계약을 체결 하였습니다. 기본적으로 5이하의 해당 토지에 대한 분할 (Allotment)을 제외하고는 보통 이러
한 계약은 원인무효가 됩니다. 왜냐하면 택지분할이 안된 상태에서의 매매는 법에서 정한 몇 가지 사항을
제외하고는 정부에서 금지하기 때문입니다.

이러한 경우에는 보통 매도인은 해당 토지에 대한 Survey, Plan등을 반드시 매수인에게 계약 전 공개하여
택지분할에 대한 정보를 매수인에게 전달해야 합니다. 매수인은 택지분할이 되지 않음에도 구입의사가 있
으면 먼저 Land Sales Act에 의해 면제사항에 해당되는지 살펴보고 특약사항에 30일 이내에 택지분할 신
청을 한다는 조항을 마련해야 합니다.

만일 택지분할도 안되어 있고 면제사항이 되었더라도 매수인이 30일 이내에 택지분할 신청을 하지 못했다
면 상기와 같이 원인무효가 되며 매수인의 예치금은 보통 반환할 수가 있습니다. 특히 이러한 택지분할을
요하는 나대지는 액수가 클 확률이 있으므로 매수인은 법적안정장치를 위해 잔금을 치루기 전까지
Caveat ( 매도인의 권리행사를 제한하는 일종의 안전장치)를 걸어두곤 합니다. 따라서 Caveat를 등록하였
을 경우 원인무효가 되어 예치금을 돌려 받았거나 정상적으로 토지구매를 완결하였던 간에 매수자는
Caveat를 원인소멸에 의한 해방 (Release)해야만 할 것입니다.

특약사항은 계약법에 있어 매우 중요한 부분이므로 특히 매수인 입장에서는 권리보호를 위해 상세히 준비
해야 할 것입니다. 예를 들면 A 집을 사기위해서는 금융승인이 사전에 나야 한다거나 기존집이 팔려야 한
다는 것 등이 될 것입니다. 그러한 종류의 특약사항은 “Condition Precedent"(사전조건)이라고 하며 “
Condition Subsequent"(사후 조건) 이라는 특약사항도 있으나 ‘화장실 오갈 때 다르다’는 표현처럼 사후조
건에도 불구 계약완결 후에 약속을 저버릴 경우 사전조건에 의한 특약사항보다 권리보호가 절적하지 않을
수 있다는 점을 명심해야 합니다.
Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원