안녕하세요 변호사 이계원 입니다.
Business 운영 시 Lease 계약은 매우 중요한 구성 요소입니다. 특히 Small Business를 운영하시는 주인
에 해당되는 분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 어떤 점주가 Lease계약을 체결하여 점포를 얻었을 때
사업이 잘 되었을 때는 보통 사업주는 계약을 유지하여 사업을 지속하기도 하지만 사업체를 양도하여 차익
을 실현하기도 합니다. 그러나 사업이 지지부진하여 사업을 양도하기도 적합하지 않고 Lease의 기간은 남
아 있을 경우에는 어떠한 변수가 있을까요? 이번 주는 그러한 상황에 있을 경우를 설명드리고자 합니다.

점주 즉 임차인 (Lessee)이 사업이 지지부진하여 비즈니스 매매를 하려고 했으나 매도가 뜻대로 않되고
설상가상으로 개인사정으로 점포를 더 이상 운영하지 못할 사정에 있다고 가정해 봅니다. 이 경우 Lease
의 잔여기간은 남아있어 계약서상에 Rent를 계속내야 할 형편이라면 매우 안 좋은 상황일 것입니다. 점주
가 설비한 시설물 및 전주인에게 지불한 권리금을 받기는 커녕 사업을 지속할 마음이 없는데 Rent를 부담
해야 되니 말입니다.

이 경우 임차인은 즉시 Letter로 계약만료 전 계약종료의사표시를 해야 할 것입니다. 그나마 운이 좋아 임
대인이 더 좋은 조건으로 임대할 수 있다고 판단하여 계약종료를 수락하면 다행일 것입니다. 그러나 이와
반대로 임대인이 수락하지 않는다면 임차인은 계속 Rent를 내야할 의무가 있을 것입니다. 설상가상으로 계
약만료전 임차인의 의사표시로 계약을 종료하는데 있어 계약서에 "Acceleration Clause"가 있다면 잔여
Rent를 일시불로 지불해야 할 것입니다.

일반적으로 임차인의 Rent 연체 시에는 임대인은 두 가지 선택권을 가지게 됩니다. 계약종료를 인정하고
새로운 조건의 임대를 새로운 임차인에게 하든가 계약을 지속하여 Rent를 지속해서 청구하는 것일 것입니
다. 이 경우 임대인이 Rent를 지속해서 받을 수 있는 조건은 새로운 임대를 내기위해 적절한 노력( 광고
등)을 했다는 점을 증명해야 합니다 ( Mitigating Factors).

가장 흔한 임대에 관련된 분쟁은 임대점포가 열악하여 임차인이 Rent를 내지않아 계약이 강제로 종료될 경
우일 것입니다. 이 경우 임차인은 형평법에 ( Equity Law)에 근거하여 계약종료와 동시에 임대인의 점포
반환 ( Reentry)를 막을 수 있는 중지명령(Injunction)을 신청하여 위기를 모면할 수도 있겠습니다. 그러나
임차인은 임차한 점포에 있어 임대인이 의무 사항을 지키지 않음을 증명해야 만이 됩니다. (예, 기본 설비
의 불비등)

상기와 같은 시나리오 등은 잘못되었을 경우를 예시하였으나 보통의 경우 Business를 Lease와 함께 매도
하여 양도하는 것이 될 것입니다. Lease는 Business매매에 있어 핵심적인 요소이므로 임차인으로서의
위험요소(예 철거 명령등, Acceleration Clause)와 의무사항 및 권리사항을 반드시 숙지하여 계약전후를
통하여 자신의 권익을 보호해야 할것입니다.
Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원