안녕하세요 ? 변호사 이계원 입니다.
상업리스를 얻었으나 더 이상 영업의사가 없어서 리스의 잔여기간이 있음에도 불구하고 리스에서 벗어
나는 경우는 여러 가지가있겠습니다. 사업체를 매매하여 리스를 들어오는 임차인에게 양도하는 경우가
가장 정상적이고 흔한 경우 일 것입니다. Rent를연체하거나 계약을 위반하여 리스를 상실하는 경우도
있고 리스계약의 위반사항이 없는데 에도 불구하고 리스를 반환하는 상황도있을 것입니다. 이번 주는
그러한 리스의 반환에 대해 말씀드리겠습니다.

리스의 반환은 계약의 종료를 뜻합니다. 리스의 반환은 임차인의 단독행위로 이루어질 수 없으며 건물
주와 합의가 이루어져야 합니다. 리스의 반환은 여러 가지의 상황 하에서 발생할 수가 있습니다. 영업
이 잘 안되어 반환하는 경우 임차인은 건물주에게Surrender Fee를 부담하고 리스를 벗어날 수 있습니
다. 물론 Fee는 타협에 의해 정해집니다.

또 다른 경우는 건물주가 건물을 대대적으로 개축하여 해당 리스목적물의 변경이 있을 경우입니다. 변
경에 따라 Rent 조건이나의무사항이 바뀔 수 있으므로 기존의 리스의 반환이 이루어지고 새로운 리스
계약을 체결하는 것이 수순일 것입니다. 리스의 반환은 등기된 기존의 리스를 삭제하므로서 임차인은
리스에 관련된 책임과 의무에서 해방되므로 반드시 적법한 Form에 의해 행정 처리를 해야 할 것입니다.

그러나 상기의 행정 처리로만 리스의 반환이 이루어지는 것은 아닙니다. 즉 양자의 행위에 의해서 리
스의 반환여부를 가려지게됩니다. 가령 어떤 임차인이 영업이 안되어 리스 중도에 목적물을 방치하고
Key를 부동산 업자에게 주고 나갔다고 가정해 봅니다. 임차인은 해당 장소를 비웠더라도 건물주의 동
의가 없었으므로 임차인의 Rent에 대한 의무는 존속됩니다. 이 경우 건물주가리스장소를 Re-entry 즉
반환하는 것 자체로 임차인의 책임과 의무에서 면책시켜주는 행위로 간주해서는 안 될 것입니다. 즉
건물주의 반환의 승낙이 증명되어야 합니다. 그러므로 상기와 같이 부동산 등기에서 삭제되어야 리스
의 반환이 확실이 되었다고 볼수 있겠습니다.

특히 계약이 Demolition Clause, Relocation Clause 나 Break Clause등에 의해 종료되는 경우가 있는
데 그 경우는 상기 리스 목적물의 일부변경과는 다른 형태의 리스의 반환입니다. 보통 이 경우
Developer가 건물주로서 권한을 보유하며 3개월이나 6개월의통지에 의해 리스의 반환을 요구하게 됩니
다. 즉 개발 기간 동안 비워달라는 통지이며 해당 리스목적물은 멸실되므로 자연히 계약의 종료가 됩
니다. 그러나 Developer는 실질적인 개발계획 없이는 리스반환을 하지 못 할것입니다. 또한 Developer
는 임차인과 보상을 가지고 협의해야 할 것입니다. 개발기간중 명도하고 개발 후 상가 임차권을 우선적
으로 보장해주는 형태도 있을 것입니다.

그러나 상기의 Demolition Clause와 같은 종류의 언제나 Developer가 하시라도 개발계획을 가지고 해
당 구절을 적용시킬 경우 임차인 입장에서는 권리금이나 시설에 대한 권리를 상실할 우려가 크므로 반
드시 리스계약전 그러한 위험요소에 대한 점검은 필요할 것입니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원