안녕하세요 ? 변호사 이계원 입니다.
임차인이 Lease를 얻을 경우 건물의 어느 부분에 대하여 보험을 들어야 하는 문제는 건물주와 임차인
간의 협약에 따라 결정될 것입니다. 그러나 일반적인 원칙으로는 건물의 구조적인 부분이나 인간의 힘
으로 어찌할 수 없는 부분 즉 자연재해 등에 관한 보험증권은 보통 건물주의 책임 하에 유지되고
Lease 목적물의 내부시설등은 임차인의 보험에 의존합니다.

따라서 건물주와 임차인은 상호협의 하에 보험이 중첩되어 부보 되지 않도록 협의하여 필요 없는 경
비의 지출을 막아야 하겠습니다. 보험사와 증권의 선택은 건물주의 승인 하에 이루어지며 건물주의 보
험과 더불어 효율적인 할인혜택을 받도록 해야 하겠습니다.

보험 증권은 임차인과 건물주가 공동의 수혜자로서 발부받을 수 있습니다. 건물화재의 경우 보험료는
임차인이 부담하지만 보험사는 보상금지급을 건물주에게 지급하는 경우가 일반입니다. 그러한 경우 종
종 화재로 유실된 내부수리공사 ( Reinstatement)에대하여 건물주가 보상금지급을 유보하거나 보상금
을 대부분 건물복구목적으로만 쓸 수도 있습니다.

따라서 보험 증권에 만약 그러한 화재사고가 발생 시 보상금을 어떻게 분배하여 어떠한 목적으로 사용
하는 것 등이 명시되지 않는다면 논란의 여지가 있을 것입니다. 특히 건물전체가 전소되거나 하는 경
우는 계약이 포기되거나 해지되어 내부의 MarketValue를 산정하여 보상금의 일부를 청구하는 산식이
성립되겠으나 내부일부분의 훼손 등은 보상금문제가 복잡하므로 공동의 수혜자일 경우 반드시 그러한
경우를 대비하여 보험증권을 준비하도록 해야 할 것입니다.

특히 화재보험의 경우 물건법 Property Law Act 58조에 의거 임차인이 공동수혜자로 되어있지 않아도
이해관계인으로서 손실에대하여 보험사에 청구할 수가 있습니다. 그러나 주의해야 할 점은 그러한 청
구행위로 인한 보상금의 지급은 건물주에 있고 손해를 본 임차인은 건물주로부터 받아야 된다는 점입
니다. 그러므로 이 경우도 상기의 공동수혜자의 경우와 마찬가지로 건물주의 태도에 따라서 내부수리
공사의 상황에 있어서 보상금 분담 문제가 발생할 수가 있습니다.

그러므로 상업리스에 있어 보험에 관한 한 이해관계인이 고려해야 할 사항으로는
1. 임차인이 수리해야할 의무사항과 면책사항
2. 1의 면책사항이 보험에 의해 보상이 되는 여부
3. 건물주와 임차인중 누가 보험료를 지급하고 1차적인 의무가 있는가?
4. 보험증권에 건물주와 임차인은 각각 어떠한 보상범위를 가지고 있는가?
5. 임차인은 보험료의 몇 %를 부담하고 있는가?
6. 보상금을 받았다면 어떠한 용도로 쓰이는 것이 명시 되었는가?
7. 보상금이 건물주와 임차인간에 분배될 수 있는지?

보통 임차인은 Outgoings의 보험료의 Premium을 부담하게 되는데 상기의 고려사항을 한번쯤은 자신의
권리와 의무를 명확히 검토하는 것은 신중한 태도일 것입니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원