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법률상담 | 변호사 이계원의 생활법률 ( Lease 계약전의 문서들..)

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작성자 이계원 작성일2009-02-08 00:00 조회1,301회 댓글0건

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안녕하세요 ? 변호사 이계원 입니다.
Lease의 본 계약에 들어가기에 앞서 보통 임차인의 계약과 실행의 의지를 확인하고자 건물주 입장에서
받아내는 문서를 ‘Letterof Intent'라는 형태로 사용하고 있습니다. 관행상 그러한 종류의 문서들은
건물주입장에서 두 가지의 목적을 가지고 활용되는데첫째로 임차인의 재정상태, 경력등을 파악함으로
써 임대료를 낼 수 있는지를 가늠해 보고 둘째로는 중요한 조건들 즉 Rent, 기간, 개시일등을 명시함
으로서 본 Lease계약에 반영하는 것 일 것 입니다. 그러므로 그러한 Letter of Intent등은 본 계약서
의 첨부하여 ( Annexture) 본 계약서 내용이 그동안 합의된 내용을 옳게 반영했는지 확인하는 것은 신
중하고 확실한 방법일 것입니다.

리스계약의 가장 핵심적인 요소는 Rent 비용, 기간, 개시일등일 것입니다. 그 밖의 다른 많은 조건들
즉, 영업시간, 업종, 수리등은 Letter of Intent에 기재하지 않는 것이 보통인데 그러한 조건들은 어
떻게 임차인 입장에서 보장을 받을 수 있을까요? 그러한 조건들은 Property Law Act 1974의 일반적인
관행에 의해 ' usual covenant'로 보장받을 수 있습니다. 그러나 임차인 입장에서 기본적인 Lease 요
소이외에 매우 중요하다고 생각되는 것은 Special Covenant로 기입하시는 것이 본 Lease 계약을 준비
하는데있어 사려 깊은 행동일 것입니다.

Letter of Intent는 과연 법적 구속력이 있는 문서일까요? 구속력 있는 문서이지만 최종 Lease 계약이
완성되는 조건부의 성질을갖고 있습니다. ( subject to formal contract). 즉 다시 말하면 본 Lease
계약 전에 약속이며 본 Lease의 계약이 무산되면Letter of Intent 만을 가지고 임차인이 임대의 실행
을 옮기기 매우 어려울 것입니다.

일반적으로 상기의 Letter of Intent가 본 Lease에 옮겨지고 확정되는 것은 양측의 변호사의 최종확인
으로서 결정됩니다. 중요한것은 변호사는 상업적인요소에 대한 조언보다는 법적인 측면의 절차, 의무
등을 고객에게 설명해야하며 고객의 이익보호를 위해계약문구의 수정을 합니다. 즉 변호사는 고객의
잠재위험요소를 설명하고 또한 주장할 수 있는 권리에 관한 설명을 계약의 완성전 설명을 해야 합니다.

그러면 언제부터 계약이 완성되고 리스에 대한 법적인 구속력이 정식으로 발효가 될까요? 매우 다양한
의견과 Case가 있으나 퀸즈랜드의 관행에서는 보통 우선적으로 건물주의 변호사가 Lease를 준비하여
임차인의 변호사에게 보내고 임차인의 문서를 서명후 임대인에게 보내 서명을 한 후 정식으로 임차인
변호사에게 통보한 순간부터 Lease의 법적 효력이 시작된다고 보고 있습니다.
임대인의 변호사는 즉 문서를 책임지고 Stamping, 등록하는 등 Lease의 전반적인 절차를 주관하게 되
는 것입니다.

본 Lease 계약에 들어가기 이전에 Retail Shop Lease의 임대인의 의무사항이 있는데 14일 전에 임대정
보를 임차인에게 밝혀야 하는 것입니다. ( Disclosure Statement ) 만일 그러한 정보를 제공받지 않은
임차인은 계약이후에도 2달 안에 계약을 해지할 수있는 권한이 있습니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원

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