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변호사 이계원의 생활법률 ( 상업리스에서의 부동산 중개업자의 역할 ) > 전문가 칼럼

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법률상담 | 변호사 이계원의 생활법률 ( 상업리스에서의 부동산 중개업자의 역할 )

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작성자 이계원 작성일2009-02-01 00:00 조회1,318회 댓글0건

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안녕하세요 ? 변호사 이계원 입니다.
대부분의 상업리스에 있어 건물주와 임차인간의 negotiation은 가장먼저 일어나는 절차상의 수순일 것
입니다. 최종적인 합의에도달할 때까지 양자간 offer...counter offer...등의 가격및 조건의 절충을
하게 됩니다.

부동산업자는 건물주를 대신하여 lease 에 대한 설명을 하게 됩니다. 그러나 사실과 상반된 사실을 임
차인에게 설명하게 되어 임차인에게 피해를 입히게 되면 건물주는 위임자로서의 책임을 지게 될까요?
일반적인 법원칙에 의하면 건물주와 부동산 업자의 관계로 분석해 볼 때 부동산 업자를 대리인으로 둔
건물주의 책임소재가 있을 것입니다. 그러나 많은 선례에서는 건물주가 임차인을 찾기 위해 부동산업
자를 단순히 고용한다는 이유로 책임소재에 있어 그들을 방어하고 있습니다.

부동산업자는 임차인의 offer를 건물주에게 보고 함으로서 acceptance를 받아내려고 합니다. 부동산업
자의 핵심적인 역할은 바로많은 가망 임차인을 모집하여 좋은 조건의 offer를 얻어내서 건물주에게 제
시하는 것일 것입니다. 그러므로 부동산업자의 리스에 대한 설명은 반드시 건물주의 설명과 일치하다
고 100%의지해서는 안 될 것입니다. 그러나 어떤 경우에 있어서는 부동산업자가명문화된 위임내용을
가지고 리스설명에 대한 책임을 맡을 수 있습니다. 그러한 경우는 드문 경우인데 부동산업자와 임차인
의 합의내용도 법적구속을 갖게 됩니다. 그러므로 권한이 없는 부동산업자가 권한있음을 가장하여 임
차인과 계약에 들어가 피해를 주었다면 건물주가 무효계약이라고 함으로서 일어나는 손실을 부동산업
자에게 청구할 권리가 생길것입니다.

다시 강조하자면 부동산업자는 단순히 시장 마케팅을 통하여 가망 임차인을 많이 확보하여 경합시키고
좋은 조건을 도출하여 건물주의 승낙을 얻어냄으로서 부동산 수수료를 획득하는 역할이지 법률적인 지
위를 가지고 건물주의 부동산 임대에 관한 업무대리를 위임받아 일을 수행하는 역할이 아닙니다. 부동
산업자는 임대에 관한 특징이나 질등의 제한된 정보를 설명할뿐 법적인 구속력이나 보증하는 지위가
아님을 말씀드립니다.

그러나 가망 임차인이 중요한 질의를 하여 부동산 업자가 무책임한 발언을 하여 손실을 입혔을 경우
건물주로부터 확인받지 않은권한밖의 상황일 경우에는 부동산업자는 개인적인 책임을 면하기 어려울
것입니다. 가령, 주류를 취급할 수 있는 Licence가 나와있는 Lease를 질의할 경우일 것입니다.

부동산업자에 Term deposit를 하거나 첫 번째 Rent를 내는 경우 부동산업자가 그러한 업무를 건물주로
부터 정식으로 위임받았는지를 반드시 확인해야 할것입니다. 따라서 위임받지 않은 부동산업자에게
Term deposit를 하였고 계약이 성사가 안됐을 경우에는Term deposit는 건물주로부터 받아내는 것이 아
니라 부동산 업자로부터 받아야 할것입니다.

Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다. 자료제공; 이 계원

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