법률상담 | 생활법률 – 제123편(호주의 부동산에 관하여 마지막 편)
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작성자 이계원 작성일2011-01-18 20:08 조회927회 댓글0건관련링크
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안녕하세요? 변호사 이계원입니다.
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance, Finance와 관련된 Mortgage Broker, 부동산거래와 관련된 Stamp duty, 부동산과 관련된 기타 세금, Lease, 부동산에서의 개발계획과 부동산 관련 환경에 대한 Issue등에 대하여 여러 회에 걸쳐서 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 연속해서 개발계획과 관련된 승인, 환경 등의 Issue를 좀더 다뤄보고 본 호주의 부동산에 관한 연재칼럼을 일단락 지고자 합니다.
< Permits and Licences>
일반적으로 Self –assessable ( 정부의 승인이 필요 없는 소규모 공사)를 제외하고는 개발부지를 사용하거나 건축물을 짓는 경우 적절한 정부의 허가와 승인이 필요한데 이것을 흔히 D.A ( Development Approval)이라고 합니다. 보통의 경우 지방정부 ( 예, Gold Coast City Council)에서 승인의 주무부서로서의 역할을 하고 있으나 경우에 따라서는 주정부의 Minister나 주정부의 Agency가 승인의 주무부서로서의 권한과 책임이 있습니다. 더욱이 환경에 관련된 문제일 경우에는 전의 칼럼에서 잠시 소개 드린 바와 같이 연방정부의 Minister로 부터 추가적인 승인을 받아야 할 것입니다.
건축물의 작업 규모에 따라서 주무부서의 개발평가와 자격증이 필요로 하는데 예를 들면;
1. 환경관리 계획서가 준비되어 있어야 하고 (예, 토양관리 지침서)
2. 건설 전 Construction Certificate가 준비되어 있어야 하고,
3. 건축물의 점유 전에 Occupation Certificate가 준비되어 있어야 하고,
4. 연방정부에 요구에 의할 경우 Environmental Sustainability의 허가서가 있어야 합니다.
D.A가 된 개발부지는 허가를 받았다고 해서 장기간 이후에도 유효한 것은 아닙니다. 지방정부의 지침마다 다르지만 보통 2-5년 사이에 개발을 시행해야 합니다. 어떠한 경우 D.A를 받은 상태에서 자금을 확보하지 못하여 개발이 지연되고 개발승인이 무효화 되는 것도 있습니다.
또한 D.A가 개발부지에 허가 되었으나 지역의 개발계획 변경 ( Planning instrument)등의 영향을 받아 기존개발 계획에 제한적인 영향을 줄 수 있다는 점도 부동산 개발업자는 염두에 두어야 할 것입니다.
D.A를 받기 위한 비용은 규모에 따라 $ 200 – $ 16,000 가량이 소요되며 기간은 40일에서 60일 가량이 소요되나 그것은 어디까지나 Code-assessable 미만의 경우에 해당되는 D.A일 것입니다. 지난번 칼럼에서 언급한 Impact-assessable의 경우 인근주변의 주민의 Consultation등의 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문에 매우 장기간의 시간을 요할 수가 있습니다. 이 경우 시간은 곧 돈과 연결되기 때문에 개발부지를 획득한 상황하에서의 개발의 지연은 개발업자에게 막대한 악영향을 미칠 것입니다.
건축물의 Code에 대해 설명 드리자면 각 지방정부에 따라 다양하겠으나 가령 에너지 효율성점검, 환경에 적합한 건축물 의 점검, 수자원 절약에 대한 점검 등이 있으며 정부기간별로 건축물에 환경과 자원활용에 적합성에 따라 등급을 매기기도 합니다.
환경에 관리에 대해 좀더 언급한다면 흔히 물, 공기, 땅에 관련된 정부의 규제를 말하고 있는데, 개발이 진행되는 동안에도 환경지킴이 ( Environment Protection Authority)가 감시를 통해서 부동산개발의 책임자에게 Notice를 주기도 합니다. 오염된 정도가 심각하여 복구상태가 어렵다고 여겨질 경우 책임자에게 민.형사의 책임이 지워질 수 있습니다.
이제까지 호주의 부동산에 관하여 여러 차에 걸쳐서 설명을 드렸습니다. 호주의 부동산에 대한 여러분의 이해에 도움이 되었으면 합니다. 다음 회의 법률칼럼부터는 환경 ( Environment Law)법에 대하여 연재할까 합니다. 환경문제는 중요한 문제이며 호주는 매우 보수적인 관리를 하고 있습니다. 전반적인 환경법과 법을 어겼을 경우의 책임소재, 정부의 관리방법 등을 소개해 드리고자 합니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance, Finance와 관련된 Mortgage Broker, 부동산거래와 관련된 Stamp duty, 부동산과 관련된 기타 세금, Lease, 부동산에서의 개발계획과 부동산 관련 환경에 대한 Issue등에 대하여 여러 회에 걸쳐서 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 연속해서 개발계획과 관련된 승인, 환경 등의 Issue를 좀더 다뤄보고 본 호주의 부동산에 관한 연재칼럼을 일단락 지고자 합니다.
< Permits and Licences>
일반적으로 Self –assessable ( 정부의 승인이 필요 없는 소규모 공사)를 제외하고는 개발부지를 사용하거나 건축물을 짓는 경우 적절한 정부의 허가와 승인이 필요한데 이것을 흔히 D.A ( Development Approval)이라고 합니다. 보통의 경우 지방정부 ( 예, Gold Coast City Council)에서 승인의 주무부서로서의 역할을 하고 있으나 경우에 따라서는 주정부의 Minister나 주정부의 Agency가 승인의 주무부서로서의 권한과 책임이 있습니다. 더욱이 환경에 관련된 문제일 경우에는 전의 칼럼에서 잠시 소개 드린 바와 같이 연방정부의 Minister로 부터 추가적인 승인을 받아야 할 것입니다.
건축물의 작업 규모에 따라서 주무부서의 개발평가와 자격증이 필요로 하는데 예를 들면;
1. 환경관리 계획서가 준비되어 있어야 하고 (예, 토양관리 지침서)
2. 건설 전 Construction Certificate가 준비되어 있어야 하고,
3. 건축물의 점유 전에 Occupation Certificate가 준비되어 있어야 하고,
4. 연방정부에 요구에 의할 경우 Environmental Sustainability의 허가서가 있어야 합니다.
D.A가 된 개발부지는 허가를 받았다고 해서 장기간 이후에도 유효한 것은 아닙니다. 지방정부의 지침마다 다르지만 보통 2-5년 사이에 개발을 시행해야 합니다. 어떠한 경우 D.A를 받은 상태에서 자금을 확보하지 못하여 개발이 지연되고 개발승인이 무효화 되는 것도 있습니다.
또한 D.A가 개발부지에 허가 되었으나 지역의 개발계획 변경 ( Planning instrument)등의 영향을 받아 기존개발 계획에 제한적인 영향을 줄 수 있다는 점도 부동산 개발업자는 염두에 두어야 할 것입니다.
D.A를 받기 위한 비용은 규모에 따라 $ 200 – $ 16,000 가량이 소요되며 기간은 40일에서 60일 가량이 소요되나 그것은 어디까지나 Code-assessable 미만의 경우에 해당되는 D.A일 것입니다. 지난번 칼럼에서 언급한 Impact-assessable의 경우 인근주변의 주민의 Consultation등의 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문에 매우 장기간의 시간을 요할 수가 있습니다. 이 경우 시간은 곧 돈과 연결되기 때문에 개발부지를 획득한 상황하에서의 개발의 지연은 개발업자에게 막대한 악영향을 미칠 것입니다.
건축물의 Code에 대해 설명 드리자면 각 지방정부에 따라 다양하겠으나 가령 에너지 효율성점검, 환경에 적합한 건축물 의 점검, 수자원 절약에 대한 점검 등이 있으며 정부기간별로 건축물에 환경과 자원활용에 적합성에 따라 등급을 매기기도 합니다.
환경에 관리에 대해 좀더 언급한다면 흔히 물, 공기, 땅에 관련된 정부의 규제를 말하고 있는데, 개발이 진행되는 동안에도 환경지킴이 ( Environment Protection Authority)가 감시를 통해서 부동산개발의 책임자에게 Notice를 주기도 합니다. 오염된 정도가 심각하여 복구상태가 어렵다고 여겨질 경우 책임자에게 민.형사의 책임이 지워질 수 있습니다.
이제까지 호주의 부동산에 관하여 여러 차에 걸쳐서 설명을 드렸습니다. 호주의 부동산에 대한 여러분의 이해에 도움이 되었으면 합니다. 다음 회의 법률칼럼부터는 환경 ( Environment Law)법에 대하여 연재할까 합니다. 환경문제는 중요한 문제이며 호주는 매우 보수적인 관리를 하고 있습니다. 전반적인 환경법과 법을 어겼을 경우의 책임소재, 정부의 관리방법 등을 소개해 드리고자 합니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
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