법률상담 | 생활법률 –제122편(호주의 부동산에 관하여 제 11 편)
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작성자 이계원 작성일2011-01-18 20:07 조회915회 댓글0건관련링크
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안녕하세요? 변호사 이계원입니다.
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native
Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance, Finance와 관련된 Mortgage Broker, 부동산거래와 관련된 Stamp duty, 부동산과 관련된 기타 세금, Lease 등에 대하여 여러 회에 걸쳐서 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 부동산에서의 개발계획과 부동산 관련 환경에 대한 Issue를 다뤄볼까 합니다.
< Planning and zoning에 대한 규제 >
부동산에 대한 사용과 개발은 주로 주정부나 지방정부 (City Council)의 법령에 영향을 받습니다. 개발승인에 대한 신청양식이나 절차 그리고 그에 대한 평가는 지방정부에 따라 다릅니다.
개발은 규모에 따라
1. Self-Assessable (특별한 승인이 없는 소규모),
2. Code-Assessable (법령에서 기준하는 것에 따르면 자동승인이 되는 규모의 개발) 과
3. Impact-Assessable ( 일반대중의 Consultation이 필요한 개발승인)
등이 있으며 3의 개발승인은 인근주변의 주민의 개발반대에 봉착했을 경우 매우 곤란하므로 사전의 개발계획에 대한 주변과의 조율이 매우 중요합니다.
개발의 규모에 따라 평가의 기준이 다르듯이 연방정부의 평가와 승인을 받아야 하는 부동산 개발의 승인도 있습니다. 연방정부의 개입은 그러나 한정적이며 주로 환경에 영향을 주는 부분을 간섭합니다. 가령 부동산개발에 부종되는 Marina개발의 경우 인접한 강폭에 대한 공사를 하게 되는데 강은 특정한 주에 국한된 것이 아니라 다른 주에도 영향을 주게 되므로 이는 연방정부의 개입을 필요로 합니다. 즉 다시 말하면 연방정부는 호주전체의 환경적인 측면에서 개발사업을 간섭합니다. 그러므로 개발사업자 입자에서는 연방정부의 개입은 개발비용의 증가와 부담으로 작용을 합니다.
호주는 매우 다양한 연방수준, 주정부 수준, 지방정부 수준의 환경보호법을 마련하고 있으며 다음과 같은 수준별 규제의 방법을 가지고 있습니다.
1. 연방정부는 국제조약에 의해 영향을 받기도 하는데 예를 들면, 세계의 유적지, 멸종위기의 생물, 해양관련문제 등을 다루며 이에 대한 보호를 위해 규제하고 있습니다.
2. 주정부과 지역정부 등의 법령은 주로 환경을 보호하기 위한 처방, 환경의 관리방법, 오염된 땅에 대한 구제방법 등을 다루며 이를 실행합니다.
개발의 성격과 규모 등에 따라 이를 허용하는 License를 주게 되며 해당 개발행위를 할 경우 환경과 주변을 보호하기 위한 개발의 조건 (Conditions)이 붙게 됩니다. 그러한 개발의 조건은 가령 아파트단지를 짓고자 하는 개발계획이 주변의 교통을 불편하게 한다면 도로의 확충이나 시설의 제공을 개발업자의 부담으로 하는 경우일 것입니다.
연방과 주정부는 경우에 따라 토지의 수용을 할 수 있는데 계약에 의한 합의에 의해 수용을 할수도 있지만 국가의 이익을 고려하는 경우 강제의 수용도 할 수 있으며 연방과 주정부는 이에 대한 법령을 준비해 놓고 있습니다. 정부수용의 경우 시장가격에 준하는 보상행위가 이루어 지지만 강제수용은 지주의 상황에 따라 좋을 수도 나쁠 수도 있으므로 이에 대한 철저한 사전조사가 있어야 할 것입니다.
부동산 개발업자는 사전에 지방정부 ( City Council)에 신청을 하여 사전정보를 취득할 수 있는데 신청비용과 함께 Planning Certificate 를 받아 개발계획을 세울 수 있습니다. 지방정부에 따라 다른 표현을 쓸 수 있지만 Gold Coast의 경우 개발승인에 대한 승인조건을 Decision Notification을 통해서 알려주며 개발에 대한 조건을 명시합니다. 우리가 흔히 D.A 가 나왔다고 표현하는 부분이나 세부적인 조건이 까다로워서 D.A가 상업성이 떨어진다면 Appeal을 통해 D.A 조건의 변경을 신청하는 경우도 매우 다반사 입니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native
Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance, Finance와 관련된 Mortgage Broker, 부동산거래와 관련된 Stamp duty, 부동산과 관련된 기타 세금, Lease 등에 대하여 여러 회에 걸쳐서 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 부동산에서의 개발계획과 부동산 관련 환경에 대한 Issue를 다뤄볼까 합니다.
< Planning and zoning에 대한 규제 >
부동산에 대한 사용과 개발은 주로 주정부나 지방정부 (City Council)의 법령에 영향을 받습니다. 개발승인에 대한 신청양식이나 절차 그리고 그에 대한 평가는 지방정부에 따라 다릅니다.
개발은 규모에 따라
1. Self-Assessable (특별한 승인이 없는 소규모),
2. Code-Assessable (법령에서 기준하는 것에 따르면 자동승인이 되는 규모의 개발) 과
3. Impact-Assessable ( 일반대중의 Consultation이 필요한 개발승인)
등이 있으며 3의 개발승인은 인근주변의 주민의 개발반대에 봉착했을 경우 매우 곤란하므로 사전의 개발계획에 대한 주변과의 조율이 매우 중요합니다.
개발의 규모에 따라 평가의 기준이 다르듯이 연방정부의 평가와 승인을 받아야 하는 부동산 개발의 승인도 있습니다. 연방정부의 개입은 그러나 한정적이며 주로 환경에 영향을 주는 부분을 간섭합니다. 가령 부동산개발에 부종되는 Marina개발의 경우 인접한 강폭에 대한 공사를 하게 되는데 강은 특정한 주에 국한된 것이 아니라 다른 주에도 영향을 주게 되므로 이는 연방정부의 개입을 필요로 합니다. 즉 다시 말하면 연방정부는 호주전체의 환경적인 측면에서 개발사업을 간섭합니다. 그러므로 개발사업자 입자에서는 연방정부의 개입은 개발비용의 증가와 부담으로 작용을 합니다.
호주는 매우 다양한 연방수준, 주정부 수준, 지방정부 수준의 환경보호법을 마련하고 있으며 다음과 같은 수준별 규제의 방법을 가지고 있습니다.
1. 연방정부는 국제조약에 의해 영향을 받기도 하는데 예를 들면, 세계의 유적지, 멸종위기의 생물, 해양관련문제 등을 다루며 이에 대한 보호를 위해 규제하고 있습니다.
2. 주정부과 지역정부 등의 법령은 주로 환경을 보호하기 위한 처방, 환경의 관리방법, 오염된 땅에 대한 구제방법 등을 다루며 이를 실행합니다.
개발의 성격과 규모 등에 따라 이를 허용하는 License를 주게 되며 해당 개발행위를 할 경우 환경과 주변을 보호하기 위한 개발의 조건 (Conditions)이 붙게 됩니다. 그러한 개발의 조건은 가령 아파트단지를 짓고자 하는 개발계획이 주변의 교통을 불편하게 한다면 도로의 확충이나 시설의 제공을 개발업자의 부담으로 하는 경우일 것입니다.
연방과 주정부는 경우에 따라 토지의 수용을 할 수 있는데 계약에 의한 합의에 의해 수용을 할수도 있지만 국가의 이익을 고려하는 경우 강제의 수용도 할 수 있으며 연방과 주정부는 이에 대한 법령을 준비해 놓고 있습니다. 정부수용의 경우 시장가격에 준하는 보상행위가 이루어 지지만 강제수용은 지주의 상황에 따라 좋을 수도 나쁠 수도 있으므로 이에 대한 철저한 사전조사가 있어야 할 것입니다.
부동산 개발업자는 사전에 지방정부 ( City Council)에 신청을 하여 사전정보를 취득할 수 있는데 신청비용과 함께 Planning Certificate 를 받아 개발계획을 세울 수 있습니다. 지방정부에 따라 다른 표현을 쓸 수 있지만 Gold Coast의 경우 개발승인에 대한 승인조건을 Decision Notification을 통해서 알려주며 개발에 대한 조건을 명시합니다. 우리가 흔히 D.A 가 나왔다고 표현하는 부분이나 세부적인 조건이 까다로워서 D.A가 상업성이 떨어진다면 Appeal을 통해 D.A 조건의 변경을 신청하는 경우도 매우 다반사 입니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
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