안녕하세요? 변호사 이계원입니다.
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native
Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance에 대하여 설명 드린바 있습니다. 이번 주에는 Finance와 관련된 Mortgage Broker에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다.

< Mortgage Broker>
일반적으로 Mortgage Broker등은 대출하고자 하는 사람(대출자)을 금융기관에 소개하는 중간역할을 하고 있습니다. 이러한 구조에서 빈번하게도 대출자는 주택구매 시 거래가 Settle 됨에도 불구하고 전후해서 실질적으로 돈을 빌린 금융기관이 어디인지 모르는 경우가 있고 금융기관 역시 대출자와 직접 연락을 취하는 경우는 많지가 않습니다. 그 이유는 대출자나 금융기관이나 중간다리역할을 하시는 Mortgage Broker에 의존하여 연락을 취하기 때문일 것입니다.
특히 영어가 부족하신 교민이 주택을 구매 시 금융기관과 직접적인 거래를 통하여 서류작업을 하고 신청하는 것은 어려운 일일 것입니다. 설령 영어가 유창하더라도 복잡한 금융상품을 인식하고 파악한다는 것 또한 쉽지 않은 일일 것입니다.

이러한 거래구조상에서 Mortgage Broker의 법적인 지위는 대출자의 Agent로 규정할 수가 있겠습니다. 즉 대출자는 Principal로서 Agent에게 일을 위임한 형태로 이해하시면 되겠습니다. 그러므로 Mortgage Broker는 대출자의 입장에서 서류를 금융기관에 제출하여 대출받고자 하는 과정에서 잘못된 정보를 줄 경우 대출자가 모르는 사실이 있더라도 Principal인 사유로 1차적인 책임이 있다 하겠습니다.
금융기관은 Mortgage Broker를 대출자 자체로 인식하며 Mortgage Broker가 대출자에게 금융상품을 잘못 전달하거나 설명이 부족하여 대출자에게 결과적으로 피해를 보았다면 금융기관은 Mortgage Broker와 위임관계가 성립되지를 않으므로 대출자에게 일반적으로 책임을 지지 않습니다. 그러나 금융기관에서도 기본적인 점검해야 하는 기본적인 점검사항이 있으며 만일 그러한 기본을 어긴다면 일반적인 면책범위에서 방어되지 못할 것입니다. 따라서 금융기관입장에서의 점검사항을 정리해 보면;

1. 금융거래가 종료되기 전 대출자와의 제한된 접촉을 인정하되 정보의 확인이 필요하면 반 드시 직접적인 확인절차가 필요하다는 점.
2. Mortgage Broker가 은행의 정보를 정확히 전달할 수 책임과 의무를 주지시킴.
3. 금융기관이 Mortgage Broker통하여 거래전반을 통제할 수 있어야 함.

상기의 점검사항은 주요한 판례에서 Test항목입니다. 즉 금융기관이 Test항목에서 부주의 하거나 소홀할 경우 책임을 질 수 있다는 것입니다. 위에서 언급한 바와 같이 Mortgage Broker는 일반적으로 대출자의 Agent이고 동시에 복수대리를 할 수가 없습니다. 그러나 법원에서는 Mortgage Broker와 금융기관의 관계를 규명하여 법적인 Principal 과 Agent의 관계를 성립하는 경우도 있습니다. 금융신청을 하는 거래과정에서 중간자 입장인 Mortgage Broker가 과연 누구의 이해를 위해 주로 일을 했느냐 하는 것이 중요한 판단요소 일 것입니다. 물론 금융기관이나 대출자에서 대출이 일어남으로 해서 양자가 상호이익을 추구하지만 거래과정에서 대출자가 금융상품을 잘못 인식하거나 전달받아서 값비싼 이자를 치룬다면 대출자는 다른 좋은 금융조건의 기회를 잃을 수가 있기 때문에 대출로 인한 혜택을 받지 못했다고 볼 수 있습니다.

금융기관이 그로 인해 높은 이자수익을 얻었고 그 과정에서 Mortgage Broker의 역할이 거래과정에서 부실했다면 경우에 따라 Mortgage Broker가 대출자를 이익을 위해 일했다기 보다는 금융기관의 이익을 위해 일을 했고 결과적으로 금융기관의 Agent로서의 역할이 성립될 수 있겠습니다.
물론 상기의 시나리오는 특수한 상황에 있어서 그러한 법적인 관계가 성립할수 있습니다. 예를 들면 Mortgage Broker와 소규모 금융기관간에 사전 계약관계가 체결되어 있고 계약서의 의무사항을 Mortgage Broker가 성실하게 수행하지 않았을 경우일 것입니다.
특히 금융기관의 금융대출서류는 일반인이 이해하기 어려운 매우 전문적이고 법적인 용어로 이루어져 있습니다. 대출자의 서명하기 전 Mortgage Broker는 충분한 설명을 할 수 있도록 기본적인 전달항목을 구비해야 할 것입니다. 고객의 요구에 가급적 적합한 금융상품을 알선하여 사후의 잡음에 방지해야 합니다.

금융기관의 서류가 까다롭고 어려운 관계로 연방정부에서 소비자 피해를 막기 위한 불공정 거래방지법을 입안하게 되었습니다. National Consumer Credit Protection Legislation ( the NCCP). 해당 법안의 시행으로 금융기관의 입장에서는 Mortgage Broker의 서류에 대한 Confirm 작업을 더욱 확실히 해야 하고 새로운 법안의 요구사항에 부응해야 할 것입니다.

Mortgage Broker입장에서 주의하여야 할 부분은 새 법안으로 말미아마 금융기관의 책임이 무거워 졌으므로 만일 어떠한 금융기관의 책임으로 전가된다면 금융기관은 Mortgage Broker를 Agent로 규정하여 책임을 일부 떠 맏길 것입니다. 그러므로 중간입장에서의 Mortgage Broker는 고객의 정보의 재 확인하고 금융상품의 장단점을 정확히 고객이 쉽게 파악할 수 있도록 하여야 하겠습니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원