법률상담 | 생활법률 – 제 118편(호주의 부동산에 관하여 제 7 편)
페이지 정보
작성자 이계원 작성일2011-01-18 20:02 조회1,073회 댓글0건관련링크
본문
안녕하세요? 변호사 이계원입니다.
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증에 대하여 살펴보았습니다. 이번 주에는 부동산과 관련된 Finance에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
< 부동산과 관련된Finance>
부동산과 관련된 Financing을 규제하는 법안은 없으나 소비자 신용과 은행거래에 관련된 으로서 퀸즐랜드에서는 소비자 신용거래법(Consumer Credit Code)을 마련하여 소비자가 홈론, 개인론, 리스, 신용카드 등의 거래를 할때 소비자를 보호하고 있습니다.
소비자가 은행과 거래하여 은행의 이자율을 연동으로 하였을 때 이자율을 은행 일방으로 결정하여 통지하는 등 상대적으로 네고할 수 있는 Bargaining Power가 약할 수밖에 없으므로 그러한 소비자 보호법안이 준비된 것입니다. 특히 돈을 갚지 못할 경우에는 홈론인 경우 집을 상실할 우려가 있으므로 소비자 금융거래 계약서는 다른 종류의 계약서보다도 매우 신중을 기해야 할 것입니다.
그러나 주의하셔야 할 점은 소비자 신용거래법(Consumer Credit Code)은 투자나 비즈니스용도 혹은 법인이 대출하는 경우에는 적용되지를 않고 그밖의 주로 개인의 목적에 사용되는 경우에 적용이 됩니다. 해당법안에는 은행의 의무사항을 명시하여 반드시 계약서에 서명하기전 대출조건을 소비자가 잘 숙지할 수 있도록 합니다.
변호사의 “Independent Solicitor Certificate”는 소비자가 서명 전 계약서내용을 잘 이해했는지 확인하는 강제적인 절차입니다. 특히 은행 거래시 대출약정서는 소비자가 상환하지 못할 경우 은행의 입장에서 모든 채권보전 조치를 확보된 서류이므로 은행과 소비자가 불공정할 수 있는 소지를 미연에 방지하고자 변호사의 설명을 반드시 필요로 합니다.
은행이나 대출기관에서 직원이 허위표시를 하여 소비자가 손해를 보았다면 은행은 직원을 대신하여 책임을 져야 할 것입니다. 그러나 대출 Broker가 허위과장으로 소비자가 손해를 본 경우에는 은행은 책임을 지지 않습니다. 대출 Broker는 소비자를 대신하여 은행거래를 하는 거래구조이기 때문입니다. 그러한 경우에는 소비자는 직접 대출 Broker에 대하여 허위 과장광고에 대한 책임을 물어야 할 것입니다.
은행은 대출이율에 대하여 반드시 연이율을 표시하라고 법에서는 규정하고 있습니다. 월이율이나 주 이율은 상대적으로 이율이 싸게 보일 수 있어 소비자가 현혹되기 때문입니다. 특히 계약전 Pre-contractual disclosure의 서류에는 반드시 “Interest rate”와 “Comparison rate”를 나타나게 하는 것을 강제합니다. “Comparison rate”에는 각종 수수료등이 포함하여 계산된 이자율이므로 B은행이 A은행에 비해 비록 “Interest rate”가 높더라도 “Comparison rate”가 낮다면 B은행을 선택하는 것이 바람직할 것입니다.
은행은 채권보전 책으로 담보를 설정하거나 보증인을 요구합니다. 담보제공자는 소비자 본인이나 보증인이 될 수가 있습니다. 담보제공의 경우 소비자는 해당부동산을 매도할 경우 반드시 은행의 허락을 받아야 합니다.
보증인은 소비자와 연대하여 대출에 대한 책임을 지도록 되어있습니다. 특히 법인의 경우에는 반드시 해당법인의 임원을 연대보증 하는 것의 은행의 일반적인 요구사항입니다.
한국의 연대보증인과 거의 동일한 개념이라고 이해하시면 될 것입니다. 한가지 특기할 사항은 은행에서 대출금이 집행된 이후의 보증은 무효로 법원에서 인정된다는 점입니다. 그러므로 은행에서는 항상 대출금의 집행 전 보증에 관련서류를 완성하는 것이 관례입니다.
은행은 담보의 일순위로 대출금의 회수를 보장합니다. 만일 담보제공자가 연체하거나 채무를 불이행 할 경우에는 은행은 대출계약서에 의거하여 해당 부동산을 경매를 통하여 시장에 팔 수 있는 권한이 있습니다 ( Power of Sale).
그러므로 부동산 담보대출을 할 경우에는 사전에 상환에 대한 충분한 고려를 해야 할 것입니다. 다음주에는 Finance에서 중요한 역할을 하고 있는 Mortgage Borker에 대하여 설명을 드리도록 하겠습니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증에 대하여 살펴보았습니다. 이번 주에는 부동산과 관련된 Finance에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
< 부동산과 관련된Finance>
부동산과 관련된 Financing을 규제하는 법안은 없으나 소비자 신용과 은행거래에 관련된 으로서 퀸즐랜드에서는 소비자 신용거래법(Consumer Credit Code)을 마련하여 소비자가 홈론, 개인론, 리스, 신용카드 등의 거래를 할때 소비자를 보호하고 있습니다.
소비자가 은행과 거래하여 은행의 이자율을 연동으로 하였을 때 이자율을 은행 일방으로 결정하여 통지하는 등 상대적으로 네고할 수 있는 Bargaining Power가 약할 수밖에 없으므로 그러한 소비자 보호법안이 준비된 것입니다. 특히 돈을 갚지 못할 경우에는 홈론인 경우 집을 상실할 우려가 있으므로 소비자 금융거래 계약서는 다른 종류의 계약서보다도 매우 신중을 기해야 할 것입니다.
그러나 주의하셔야 할 점은 소비자 신용거래법(Consumer Credit Code)은 투자나 비즈니스용도 혹은 법인이 대출하는 경우에는 적용되지를 않고 그밖의 주로 개인의 목적에 사용되는 경우에 적용이 됩니다. 해당법안에는 은행의 의무사항을 명시하여 반드시 계약서에 서명하기전 대출조건을 소비자가 잘 숙지할 수 있도록 합니다.
변호사의 “Independent Solicitor Certificate”는 소비자가 서명 전 계약서내용을 잘 이해했는지 확인하는 강제적인 절차입니다. 특히 은행 거래시 대출약정서는 소비자가 상환하지 못할 경우 은행의 입장에서 모든 채권보전 조치를 확보된 서류이므로 은행과 소비자가 불공정할 수 있는 소지를 미연에 방지하고자 변호사의 설명을 반드시 필요로 합니다.
은행이나 대출기관에서 직원이 허위표시를 하여 소비자가 손해를 보았다면 은행은 직원을 대신하여 책임을 져야 할 것입니다. 그러나 대출 Broker가 허위과장으로 소비자가 손해를 본 경우에는 은행은 책임을 지지 않습니다. 대출 Broker는 소비자를 대신하여 은행거래를 하는 거래구조이기 때문입니다. 그러한 경우에는 소비자는 직접 대출 Broker에 대하여 허위 과장광고에 대한 책임을 물어야 할 것입니다.
은행은 대출이율에 대하여 반드시 연이율을 표시하라고 법에서는 규정하고 있습니다. 월이율이나 주 이율은 상대적으로 이율이 싸게 보일 수 있어 소비자가 현혹되기 때문입니다. 특히 계약전 Pre-contractual disclosure의 서류에는 반드시 “Interest rate”와 “Comparison rate”를 나타나게 하는 것을 강제합니다. “Comparison rate”에는 각종 수수료등이 포함하여 계산된 이자율이므로 B은행이 A은행에 비해 비록 “Interest rate”가 높더라도 “Comparison rate”가 낮다면 B은행을 선택하는 것이 바람직할 것입니다.
은행은 채권보전 책으로 담보를 설정하거나 보증인을 요구합니다. 담보제공자는 소비자 본인이나 보증인이 될 수가 있습니다. 담보제공의 경우 소비자는 해당부동산을 매도할 경우 반드시 은행의 허락을 받아야 합니다.
보증인은 소비자와 연대하여 대출에 대한 책임을 지도록 되어있습니다. 특히 법인의 경우에는 반드시 해당법인의 임원을 연대보증 하는 것의 은행의 일반적인 요구사항입니다.
한국의 연대보증인과 거의 동일한 개념이라고 이해하시면 될 것입니다. 한가지 특기할 사항은 은행에서 대출금이 집행된 이후의 보증은 무효로 법원에서 인정된다는 점입니다. 그러므로 은행에서는 항상 대출금의 집행 전 보증에 관련서류를 완성하는 것이 관례입니다.
은행은 담보의 일순위로 대출금의 회수를 보장합니다. 만일 담보제공자가 연체하거나 채무를 불이행 할 경우에는 은행은 대출계약서에 의거하여 해당 부동산을 경매를 통하여 시장에 팔 수 있는 권한이 있습니다 ( Power of Sale).
그러므로 부동산 담보대출을 할 경우에는 사전에 상환에 대한 충분한 고려를 해야 할 것입니다. 다음주에는 Finance에서 중요한 역할을 하고 있는 Mortgage Borker에 대하여 설명을 드리도록 하겠습니다.
Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공: 변호사 이계원
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.
