안녕하세요? 변호사 이계원입니다.

지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차에 대해 알아 보았습니다. 이번주는 부동산 거래에 있어서의 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

< 부동산 거래에 있어서의 법률적인 책임과 의무 >

1. Disclosure Statement

Disclosure Statement란 Seller가 Buyer에게 부동산에 대한 정보( Body Corporate 관련 각종 제비용 등)를 말합니다. 만일 부동산이 주택으로서 Body Corporate의 영향을 받는 경우 나 토지일 경우에는 주마다 다른 부분도 있지만 퀸즈랜드는 Seller가 Disclosure Statement 를 반드시 계약서에 첨부하여 Buyer에게 제공하도록 의무화 되어있습니다.
만일 Disclosure Statement에 해당이 되는 거래에서 관련 서류가 첨부되지 않을 경우에는 Buyer는 14일 이내에 계약을 철회할 수 있는 권한이 있습니다.

더불어서 Disclosure Statement가 준비되었더라고 정보의 내용이 허위이거나 정확하지 않으면 Buyer 는 계약을 철회할 수 있는 권한은 물론 손해를 보았다면 공정거래법상 “Misleading and Deceptive Conduct”로 손해배상 청구행위를 할 수가 있습니다. 그 이유는 그러한 허위의 Disclosure Statement로 인하여 계약을 하였기 때문일 것입니다.

어떤 실제사례에 있어서는 어떤 부부가 집 (Unit )을 구매하게 되어는 데 특정 주차공간이 당연히 포함된 줄 알았으나 그 주차공간은 옆집의 소유로 밝혀져 Seller를 상대로 허위표시( Fair Trading Act 38조; Misleading and deceptive conduct) 을 근거로 한 손해배상을 청구한바 있습니다. 이 경우는 Seller가 그러한 주차상황을 알고도 적절한 Disclosure Statement의 제공 없이 판매를 허위로 한 것이 법원에서 증명이 되어 계약이 철회가 된 사건입니다.

Disclosure Statement는 특히 off-plan하에서의 pre-sale시 매우 중요한 문서입니다. Off-plan의 Pre-sale이란 지어지지 않고 계획하에 있거나 공사중인 상태에서 Buyer에게 앞으로 지어질 부동산 물건을 판매하는 행위입니다.

그러한 경우 Disclosure Statement에는 Body Corporate의 주민 분담금 또는 관리비등을 Buyer에게 공개할 의무가 있습니다. Buyer는 Disclosure 상의 정보를 참고하여 부동산 구매를 결정하기 때문입니다. Disclosure Statement에는 또한 해당 Body Corporate 내의 주택관리의 운영을 위한 Care taker 등의 On-site Manager의 선임내용을 포괄하는데 그것은 Buyer가 어떠한 자격을 가지고 있는 Manager가 운영을 하는지를 사전에 알 수 있도록 Seller가 Buyer에게 법에서 강제하는 정보제공의 의무이기 때문입니다.

더욱이 Buyer가 해당 부동산을 구매 완료 후 향후 Body Corporate 의사결정의 한 일원으로서 투표권이 있으며 만일 과반수의 주민이 On-site Manager를 투표에 의해서 경질할 수도 있으므로 Seller는 Disclosure Statement상의 향후 임명될 Manager는 적법한 Licence를 소지한 자격 있고 공신력 있는 자를 선임해야 할 것입니다.

그밖에 Disclosure Statement에는 지역권 (easement)을 정보내용을 Buyer에 사전에 공개하는데 예를 들면 필지분할 계획의 등록 이전이나 이후, 공공 당국을 위하여(시청시청을 포함) 또는 근처 토지소유자들이니 주요계획 토지를 접하거나 그 근처에 있는 접근, 개발목적 서비스의 목적으로, 주요체계 토지, 계획, 선착장, 기타 부속계획의 일부를 구성하는 토지에 영향을 미치는 부담 또는 혜택 지역권이나 기타 권리를 Seller의 재량으로 부여하도록 할 수 있다는 점을 Buyer에게 알리는 것입니다.

Off-plan거래에 있어 Seller는 그들의 법적인 방어를 위해 Disclosure Statement에 다음과 같은 사항을 기재하기도 합니다.

1. 개인적 개방 공간과 공공 접근과 관련된 시청시청을 위한 지역권은 개발과 관련된 개발승인조건의 일부로 요구된다는 점을 Buyer는 인정한다.
2. Seller는 지역권에 변경을 할 수 있다.
3. Seller는 Buyer의 부동산 또는 할당된 배타적 사용지역에 대한 지역권을 부여할 수 없다.
4. Buyer는 본 조항에 종속하여 구입부동산에 대한 명의를 보유하고 이러한 지역권이나 유사한 권리와 관련된 반대, 요청이나 클레임을 하지 않는다.

다음주에는 부동산거래에 있어서 Seller의 부동산 판매에 있어Warranty ( 보장)에 대하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원

안녕하세요? 변호사 이계원입니다. 지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차에 대해 알아 보았습니다. 이번주는 부동산 거래에 있어서의 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

< 부동산 거래에 있어서의 법률적인 책임과 의무 >

1. Disclosure Statement

Disclosure Statement란 Seller가 Buyer에게 부동산에 대한 정보( Body Corporate 관련 각종 제비용 등)를 말합니다. 만일 부동산이 주택으로서 Body Corporate의 영향을 받는 경우 나 토지일 경우에는 주마다 다른 부분도 있지만 퀸즈랜드는 Seller가 Disclosure Statement 를 반드시 계약서에 첨부하여 Buyer에게 제공하도록 의무화 되어있습니다.
만일 Disclosure Statement에 해당이 되는 거래에서 관련 서류가 첨부되지 않을 경우에는 Buyer는 14일 이내에 계약을 철회할 수 있는 권한이 있습니다.

더불어서 Disclosure Statement가 준비되었더라고 정보의 내용이 허위이거나 정확하지 않으면 Buyer 는 계약을 철회할 수 있는 권한은 물론 손해를 보았다면 공정거래법상 “Misleading and Deceptive Conduct”로 손해배상 청구행위를 할 수가 있습니다. 그 이유는 그러한 허위의 Disclosure Statement로 인하여 계약을 하였기 때문일 것입니다.

어떤 실제사례에 있어서는 어떤 부부가 집 (Unit )을 구매하게 되어는 데 특정 주차공간이 당연히 포함된 줄 알았으나 그 주차공간은 옆집의 소유로 밝혀져 Seller를 상대로 허위표시( Fair Trading Act 38조; Misleading and deceptive conduct) 을 근거로 한 손해배상을 청구한바 있습니다. 이 경우는 Seller가 그러한 주차상황을 알고도 적절한 Disclosure Statement의 제공 없이 판매를 허위로 한 것이 법원에서 증명이 되어 계약이 철회가 된 사건입니다.

Disclosure Statement는 특히 off-plan하에서의 pr