안녕하세요? 변호사 이계원입니다.

지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할에 대하여 살펴보았습니다. 이번 주는 부동산거래에 있어서 일반적인 절차에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.

< 부동산 거래의 일반적인 절차소개>

1. 계약 전후 사전조사 사항
일반적으로 계약을 전후 하여 Buyer의 변호사는 해당 부동산에 관한 Search를 실행합니다. 가장 기본적인 Search로는 Title Search( 소유권 및 기타 권리의 확인), Plan (부동산 지적도) 등이 있으며 선택적인 Search에 있어서는 City Council에서 Building이 적법하게 지어졌는지를 점검하는 Town planning Certificate등이 있습니다. 또한 세입자가 만일 건물이나 주택에 입주하여 있다면 사전에 점검해야 할 것입니다.
Search는 계약 이후에도 이루어 지는 경우도 흔한데 계약이후에라도 Search의 결과가 Buyer에 만족하지 못할 경우에는 정도에 따라 계약을 철회할 수 있습니다.

2. 계약의 성립

양측의 합의가 이루어지면 표준계약서(REIQ)에 계약서를 작성하고 추가로 필요한 사항은 특약에 (Special Conditions)에 중요한 구절을 추가하여 양측의 이익을 보호합니다. 가장 흔한 예를 든다면 금융조건부 (Subject to finance)나 건물조사 조건부 ( Building and Pest inspection)등이 대표적인 것입니다.

계약의 성립과 동시에 Buyer는 약 5-10%의 계약금을 지불하게 되는데 일반적으로 부동산 중개업자가 계약금을 그들의 Trust 구좌에 보관하게 됩니다. 여기에서 주의해야 할 점은 만일 계약금이 10%가 넘어가게 되면 Installment Contract가 되며 10%이상에 대한 금액은 중도금으로 간주하게 된다는 점입니다. Installment Contract의 특징은 계약이 Unconditional 이 된 상황하에서 Buyer가 잔금날짜를 만일 지키지 못하여도 한달정도 자동연장을 할 수 있는 권리가 있다는 점입니다. 그러므로 만일 11%의 계약금은 Buyer입장에서 보면 손해보지 않는 거래일 수도 있습니다.

3. 계약 후

먼저 주택에 있어 Cooling-off제도에 대하여 알아보면 퀸즈랜드에서 주택구입시 계약후 계약당일 을 포함한 5 Business days안에 계약을 철회할 수 있는 제도입니다. 해당 법( Property Agent Motor Dealer Act )은 주택 구매자의 즉흥적인 구매에 의한 금전적 손실을 방지하고자 마련된 보호법안 이라고 할 수 있겠습니다.
즉, 부동산 중개인은 반드시 구매자에게 계약서( REIQ) 서명하기 전에 cooling-off 제도를 설명하고 서명을 받아야 하는 고지 및 의무가 있겠습니다. 가령, 구매자가 계약서에 서명 후 부동산의 중대한 하자를 발견하여 cooling-off 기간 안에 계약을 철회한다면 계약금액의 0.25%에 해당되는 penalty를 Seller에게 지불하면 미래에 예상되는 더 큰 손해를 방지하는데 의의가 있다고 할 수 있겠습니다. 자동차 구입 시에도 해당 법(PANDA)에 의거하여 cooling-off 기간을 가질 수 있으나 그 기간은 단지 one business day에 불가합니다.

그러나, 이 제도는 auction이나 상업용 건물, 빈 땅 (vacant land)등의 경우에는 해당되지 않으므로 특히 auction에 참가할시 에는 반드시 사전에 부동산 물건에 대한 철저한 조사가 있어야 하겠습니다. 매도인이 급한 경우 또는 가격경쟁을 유발하여 좋은 가격을 받으려고 auction이라는 제도를 이용합니다. 사전지식이 없이 auction에 참가해서 계약서에 서명했고 예치금 ( Deposit)을 지불했다면 그 계약은 법적구속력 ( binding ) 과 효력 (enforceable) 을 발생하여 구매자가 철회할 경우에는 보통 주택가격의 5%에 해당되는 예치금을 상실(forfeiture)하게 될 것입니다.

계약이 성립 후 Cooling off period가 지난 후에는 금융조건이나, 건물조사 등의 조건이 충종되어야지 Settlement가 이루어 집니다( Condition Precedent). 그러한 조건들이 충족이 되면 양측의 변호사들은 Settlement 준비를 위해 Rate 와 토지세를 계산하여 잔금에서 가감하는 작업 즉 Adjustment를 하게 됩니다. 그리고 양측의 Settlement 숫자에 대한 합의가 이루어 지면 Settlement가 이루어 집니다.

4. Settlement and Post Settlement

Settlement는 주택일 경우 보통 계약일로부터 30-40일 정도가 되며 상업용일 경우는 일반적으로 장기인 경우가 많습니다. Settlement당일 날은 Seller는 등기서류를 Buyer에게 주고 Buyer는 잔금을 치르게 됩니다. 이때 부동산업자가 가지고 있는 10%의 계약금 중 그들의 중개수수료를 제외한 금액을 Seller에게 지급하고 부동산 중개업자가 보유한 Key를 Buyer에게 넘겨줍니다.

Settle 후에는 Buyer의 변호사는 등기서류를 DERM (토지등기국)에 접수하여 등기신청을 하고 City Council에 명의변경에 관한 통지를 하여 Rate나 토지세가 새 주인명의로 나올 수 있도록 조치를 합니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원