안녕하세요? 변호사 이계원입니다.

지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native
Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자중 부동산 중개업자에 대하여 알아보았습니다 이번 주는 부동산 종사자중 변호사의 역할에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

< 부동산 시장의 종사자>

변호사의 역할은 부동산거래에 있어Conveyancing을 하는 업무로 거래에 참여를 합니다.
Conveyancing은 한국에서는 생소한 의미이며 한국에서의 부동산 거래는 변호사가 일반적으로 개입하지 않으나 호주에서는 일반적으로 법률회사에서 계약서의 검토 등기의 이전등의 업무를 담당하고 있습니다. Convenyancing 업무는 그러나 법률회사내에서 전문적으로 해당 업무만을 전담하는 Conveyancer ( para Legal)이 일을 진행하는 경우가 많이 있습니다.
여기에서 주의해야 할 것은 한 법률회사가 양측의 일을 동시에 진행하는 것은 이해의 상충, “ Conflict of Interest”라고 해서 바람직하지 않습니다. 법률회사가 전국적인 Branch 가 있고 회사내에 변호사끼리 서로 만나지 못하는 정도 규모라면 정보차단벽을 이용하여 ( Chinese wall) 양측의 일을 한회사에서 진행할 수도 있겠습니다.

구체적으로 고객이 부동산을 사고파는 업무를 동시에 주관 했을 때 같은 회사 내에서 한 Lawyer는 매도인을 다른 한 Lawyer는 매수인의 법무업무를 담당할 경우일 것입니다. 이 경우 잠재적인 이해상충 (Conflict of Interest)이 이루어지므로 가급적 법률회사에서는 그러한 거래를 피하고 있습니다. 그러나 상기의 대형 법률회사에서는 Chinese wall의 정보차단의 도구로 이용하여 담당 변호사간 해당업무에 대한 대화를 단절하여 상반된 이해를 가진 두 고객의 변호를 진행시키기도 합니다.

그러나 그러한 정보차단벽은 큰 회사의 여러 브랜치 오피스가 있을 경우에만이 가능하며 조그마한 법률회사에서는 매우 위험할 수 있는 거래일 것입니다. 두 고객 간의 분쟁이 생겼을 때는 조그마한 회사의 주 변호사간 상대방이 되는 우스운 결과가 발생하기 때문입니다.

한 법률회사에서 두 명의 상반된 이해관계인을 수임하더라도 상기와 같은 이해상충 (Conflict of Interest)이 근본적으로 발생하지 않는 수도 있습니다. 예를 들면 부모가 자식에게 상속할 경우 한 법률회사가 부모자식을 동시에 수임하는 경우일 것입니다. 이해상충을 극복하는 방법은 Chinese Wall을 통해서뿐만 아니라 “Fully Disclosure”라는 제도를 이용할 수도 있는데 이해당사자간 모든 정보를 낱낱이 공개하여 이해상충이 상당부분 해소된다는 전제에서 일 경우입니다.

그러나 상기에 설명드린 바와 같이 한 법률회사가 다자간을 동시에 변호한다는 것은 고객의 이해상충이라는 측면에서 매우 위험한 일일 것입니다. 왜냐하면 문제가 발생 없이 부동산매매가 순조롭게 이루어 졌을 경우에는 상관이 없겠으나 계약기간중 분쟁이 일어나 민사소송이 발생되었을 때는 한 회사내에서 두 변호사가 다투는 일이 발생될 수 있기 때문입니다. 물론 그러한 경우는 한 고객의 파일은 다른 회사로 이전시킬 것입니다. 그러나 그러한 다자간 동시변호는 고객의 이해를 적극적으로 방어하거나 돕는 데는 큰 걸림돌이 될 것입니다. 또한 다자간이 아니더라도 이전의 고객에 대항하여 새로운 고객을 위해 민사소송을 진행하는 것 또한 이해상충이 될 것입니다. 왜냐하면 이전고객의 비밀스러운Confidential 한 정보를 활용할 수 있는 확률이 있기 때문입니다.

< 금융알선 업자; Mortgage Broker >

일반적으로 Mortgage Broker등은 대출하고자 하는 사람(대출자)을 금융기관에 소개하는 중간역할을 하고 있습니다. 특히 영어가 부족하신 교민이 주택을 구매 시 금융기관과 직접적인 거래를 통하여 서류작업을 하고 신청하는 것은 어려운 일일 것입니다. 설령 영어가 유창하더라도 복잡한 금융상품을 인식하고 파악한다는 것 또한 쉽지 않은 일일 것입니다.

이러한 거래구조상에서 Mortgage Broker의 법적인 지위는 대출받는 사람의 Agent로 규정할 수가 있겠습니다. 즉 대출받는 사람은 Principal로서 Agent에게 일을 위임한 형태로 이해하시면 되겠습니다. 그러므로 Mortgage Broker는 대출받는 사람의 입장에서 서류를 금융기관에 제출하여 대출받고자 하는 과정에서 잘못된 정보를 줄 경우 대출자가 모르는 사실이 있더라도 Principal인 사유로 1차적인 책임이 있다 하겠습니다.

금융기관은 Mortgage Broker를 대출받는사람 자체로 인식하며 Mortgage Broker가 대출받는사람에게 금융상품을 잘못 전달하거나 설명이 부족하여 대출받는사람에게 결과적으로 피해를 보았다면 금융기관은 Mortgage Broker와 위임관계가 성립되지를 않으므로 대출받는사람에게 일반적으로 책임을 지지 않습니다.

특히 금융기관의 금융대출서류는 일반인이 이해하기 어려운 매우 전문적이고 법적인 용어로 이루어져 있습니다. 대출받는사람의 서명하기전 Mortgage Broker는 충분한 설명을 할수 있도록 기본적인 전달항목을 구비해야 할 것입니다. 고객의 요구에 가급적 적합한 금융상품을 알선하여 사후의 잡음에 방지해야 합니다.

담보설정에 관한 채권보전책의 구절은 대출받는사람에게 불리한 구절이 많으므로 변호사의 상담을 받는 것도 대출자입장에서는 신중한 태도일 것이며 일반적으로 금융기관에서는 Independent Legal Advice를 받도록 유도합니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원