안녕하세요? 변호사 이계원입니다. 지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (
소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등)에 대하여 살펴보았습니다. 이번주는 부동산 등
기제도와 부동산 시장의 종사자에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

< 등기제도>

호주의 등기제도는 Torrens System이라고도 불리고 있습니다. 1853년 South Australia 에서 Registar
로 근무하던 Robert Torrens가 고안하여 현재에 이른 등기 제도입니다.

등기제도 이전에는 “ Deed of Registration”이라는 제도가 사용되었는데 이는 한국의 조선시대에 “ 땅문
서”제도와 유사한 제도라 할 수 있겠습니다. 즉 토지주인이 바뀔 때 마다 서류에 기록하여 서류의 소지자
가 토지소유주임을 주장하는 제도입니다. 그러나 이 제도는 매우 불편하고 또한 불법복제하는 사기거래
의 가능성이 높고 고비용 저효율적인 제도이었던 것입니다.

등기제도의 가장 두드러진 특징은 제 3자에 공시하고 등기한자가 부동산에 우선적인 권리를 행사할 수 있
다는 “indefeasibility”라는 법원칙 입니다. 영어단어 자체에서 나타나듯이 등기권자가 같은 부동산에 권리
를 주장하는 미등기권자의 권리를 묵살하는 제도입니다.

퀸스랜드의 등기제도는 발전을 거듭하여 현재는 현대화된 시스템을 갖춘DERM (Department
Environment Resources Management)에서 부동산 등기업무를 하고 있습니다.

부동산을 소유할 경우 등기를 반드시 해야 한다는 강행규정은 없습니다. 그러나 거의 모든 관행상 부동산
을 등기하고 있으며 현재의 모든 부동산 거래는 Torrens System 하에 있다고 보시면 됩니다. 그러나 등
기가 되지 않은 부동산들도 존재하고 있는데 그것들은 Torrens System에 도입되기 이전의 “ Old
System”하에서의 부동산 이거나 국가소유의 토지 ( Crown, Commonwealth land ) 들 입니다.

등기를 할 경우 정부에서 “indefeasibility”에 대한 기본적인 보장을 해주고 있는데 그것은 경계가 잘못되
어 보상을 해주거나 사기에 의해 허위로 등기한 자에 대한 색출로 선의의 등기권자를 보호해 준다는 내용
의 보장일 것입니다.

등기제도는 소유권만을 위한 것이 아닙니다. 부동산 근저당권, 임차권, Easement등 부동산에 권리가 있
는 이해관계인은 등기할 수 있는 항목들 입니다. 그러나 등기가 안되는 권리도 있는데 예를 들면 퀸즈랜드
의 임차권중 3년미만의 Lease는 등기하지 않아도 보호받을 수 있는 부분입니다.

등기제도는 우선순위를 중시합니다. ( Priority) 즉 First in time 원칙이 적용되어 먼저 등기한자가 후 순
위을 우선하는 일반적인 Rule을 적용합니다.

< 부동산 시장의 종사자>

우선 부동산 중개업자를 설명드리자면 ;
부동산중개업자는 일반적으로 Seller를 위해 활동한다고 이해 하셔야 합니다. 왜냐하면 수수료를 Seller
가 부담하기 때문입니다. 간혹 Buyer를 위해 부동산을 구매해 주고 Seller측 부동산 중개업자와 수수료
를 공유하는 경우도 있으나 일반적인 관행은 Seller를 이익을 위해 판매행위를 한다고 보시면 됩니다.

그러므로 부동산 중개업자는 부동산 판매에 있어서 계약전 구매자에게 충분한 정보를 줄 의무가 있습니
다. 가장 현저한 예로서 Cooling-off 제도를 설명해 드리자면 부동산 중개업자는 반드시 구매자에게 계약
서( REIQ) 서명하기 전에 cooling-off 제도를 설명하고 서명을 받아야 하는 고지 및 의무가 있겠습니다.
가령, 구매자가 계약서에 서명 후 부동산의 중대한 하자를 발견하여 cooling-off 기간 안에 계약을 철회한
다면 계약금액의 0.25%에 해당되는 penalty를 Seller에게 지불하면 미래에 예상되는 더 큰 손해를 방지하
는데 의의가 있다고 할 수 있겠습니다.

그러면 Cooling off day는 Conveyancing에서 정확히 언제 시작될까요? 즉 계약이 완성되고 완성된 계약
서를 Buyer나 그의 변호사가 수령한 시점일 것입니다. 그리고 시작한 날짜는 영업일 이어야 하며 그럼부
터 만 5일째 오후 5:00pm에 종료됩니다.

부동산중개업자는 또한 문서에서 정한 중개수수료이외에 어떠한 금품수수를 받지 못하게 되어 있습니다.
판매자와 구매자의 일을 동시에 한 부동산 중개업자가 할 경우 벌금을 물수가 있습니다. 만일 중개수수료
이외의 금품의 수수가 있을 경우에는 반드시 공개서안 ( Disclosure Statement)를 통하여 문서로 남겨야
하겠습니다.

부동산 중개업자는 땅이 법적으로 주택허가가 나지 않은 상태에 있다면 반드시 Buyer에게 계약서에 서명
하기전에 문서에 의한 공개서안 ( Disclosure Statement)을 보내야 할것입니다. 상기에서 나열한 부동산
거래 시의 중개업자의 행위들은 Code of Conduct등으로 규제되고 있으며 해당 Code에서는 부동산 중개
업자나 부동산에 종사하는 분들이 임대행위등이나 고객과 중요한 업무를 실행할경우의 행동양식을 나열
하고 있습니다. 공통된 점은 어떠한 중요한 임무를 할 경우 반드시 사전에 고객에게 문서로 알리고 공개해
야 한다는 점입니다.

다음주에는 부동산에 거래에 있어서의 변호사의 역할에 대하여 설명을 드리고자 합니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개
별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있
으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어
떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원