안녕하세요 변호사 이계원입니다. 이번 주는 부동산 중개업과 중고자동차 매매에 관련하여 PANDA (
Property Agents and Motor Dealers Act)를 중심으로 설명드리고자 합니다. PANDA는 관련업종들 즉,
경매업자, 부동산 중개업자, 부동산 개발업자는 물론 변호사, 회계사에 영향을 미치는 중요하고도 자주 참
조되는 법규입니다. 즉 상법에서 인식하는 거래에 있어서 중개인이 개입되거나 하는 것은 거의 모두 이 법
규의 적용이 된다고 이해하시면 되겠습니다.

PANDA의 가장 중요한 목적은 시장의 거래질서 확립이라고 볼 수가 있겠습니다. 규제를 통해 중개인들
의 마케팅활동에 기본적인 비즈니스 기준을 요구하고 있습니다. 또한 동법규는 공정거래법 ( Fair
Trading Act )등과 상호 참조하며 발전하고 있습니다. 그러나 PANDA의 규제는 곧 시장에서 활동하는 중
개인이나 관련업자에 대한 행동을 제약을 간접적으로 내재하므로 그동안에 이해집단간의 많은 논의가 있
었고 법의 개정도 빈번하였습니다.

규제에 대한 예를 들면, 부동산 업자가 판매자 구매자를 동시에 대리하면 벌금 $ 15,000을 내야한다는 것
입니다. 특히 동법에 있어 고객에게 변호사는 자격증을 제공해야 하며 다른편의 이해관계나 특수관계가
아님을 사전에 밝혀야 합니다. 지난 칼럼의 이해의 상충 (Conflict of Interest)를 참조하시면 됩니다.

PANDA는 또한 계약이 완성되는 시점에 대한 명시를 합니다. 일반적인 불문법의 원칙은 계약의 완성은
어느 한편이 offer하고 다른 한편이 acceptance하여 계약이 완성되었다고 봅니다. 그러나 그러한 광범위
한 원칙은 Conveyancing할 경우 더욱 정교한 규칙을 요구하게 되었고 PANDA에서는 특히 계약서의 양
측이 모두 서명한 계약서의 사본을 교부 받았을 경우라고 명시를 합니다. 일반적으로 계약서의 일방이 서
명한 표현을 execution이라고 하는 한편 계약서 양방이 완성한 표현을 completion이라고 하며 완성한 날
짜를 Contract Date로 후기재하는 절차를 밟습니다.

주택구입시 계약 후 계약당일을 포함한 5 business days 안에 계약을 철회할 수 있는 Cooling-off 제도
가 적용되며 주택 구매자의 즉흥적인 구매에 의한 금전적 손실을 방지하고자 마련된 보호법안 이라고 할
수 있겠습니다.

부동산 중개인은 반드시 구매자에게 계약서( REIQ) 서명하기 전에 cooling-off 제도를 설명하고 서명을
받아야 하는 고지 및 의무가 있겠습니다. 가령, 구매자가 계약서에 서명 후 부동산의 중대한 하자를 발견
하여 cooling-off 기간 안에 계약을 철회한다면 계약금액의 0.25%에 해당되는 penalty를 Seller에게 지불
하면 미래에 예상되는 더 큰 손해를 방지하는데 의의가 있다고 할 수 있겠습니다. 자동차 구입 시에도
PANDA에 의거하여 cooling-off 기간을 가질 수 있으나 그 기간은 단지 one business day에 불가합니
다.

그러나, 이 제도는 auction이나 상업용 건물, 빈 땅 (vacant land)등의 경우에는 해당되지 않으므로 특히
auction에 참가할시 에는 반드시 사전에 부동산 물건에 대한 철저한 조사가 있어야 하겠습니다. 매도인
이 급한 경우 또는 가격경쟁을 유발하여 좋은 가격을 받으려고 auction이라는 제도를 이용합니다. 사전
지식이 없이 auction에 참가해서 계약서에 서명했고 예치금 ( Deposit)을 지불했다면 그 계약은 법적구속
력 ( binding ) 과 효력 (enforceable) 을 발생하여 구매자가 철회할 경우에는 보통 주택가격의 5%에 해
당되는 예치금을 상실(forfeiture)하게 될 것입니다.

그러면 Cooling off day는 Conveyancing에서 정확히 언제 시작될까요? 즉 계약이 완성되고 완성된 계약
서를 Buyer나 그의 변호사가 수령한 시점일 것입니다. 그리고 시작한 날짜는 영업일 이어야 하며 그럼부
터 만 5일째 오후 5:00pm에 종료됩니다. 그러므로 PANDA에서 지정하는 계약의 완성일의 정의는 매우 중
요합니다. 왜냐하면 그러한 법규가 없을 경우 Cooling off day의 기산방법에 혼란을 주어 Cooling off 기
간중이다 아니다라는 논란을 할 수 있기 때문일 것입니다.

Cooling off 기간 중에 계약을 해지하면 거래금액의 0.25%에 해당하는 Penalty를 물게되는데 동법에서는
Deposit에서 차감하여 Buyer에게 환급하여 준다고 구체적으로 명시하고 있습니다. 일반적인 계약법의 원
칙에는 Penalty 조항을 실행가능하지 못한 구절로 인식하고 있으나 PANDA에서는 시장의 교란을 막고
Buyer의 무분별한 Cooling off 기간 내의 종료행위를 방지하고자 마련한 Penalty 조항이라고 생각합니
다.

PANDA에서는 부동산 거래 시 적절한 양식을 요구하는데 최신양식이 아닌 경우 잠재적인 거래의 해지사
유가 되기도 합니다. 특히 계약서의 Warning Statement를 계약서의 맨 앞장에 나타나게 되어있는데 앞
서 말씀드린 Cooling off period의 내용이 들어가 있는 부분입니다. 만일 계약서의 앞장에 Warning
Statement가 없고 뒷장에 첨부되어 있다면 Buyer는 계약의 잔금 전 (Settlement)에 언제든지 Penalty 없
이 계약해지의 권한이 있습니다.

부동산중개업자는 또한 문서에서 정한 중개수수료이외에 어떠한 금품수수를 받지 못하게 되어 있습니다.
앞서 언급한 양쪾의 일을 동시에 한 벌금을 물수가 있습니다. 만일 중개수수료이외의 금품의 수수가 있을
경우에는 반드시 공개서안 ( Disclosure Statement)를 통하여 문서로 남겨야 하겠습니다.

부동산 중개업자는 땅이 법적으로 주택허가가 나지 않은 상태에 있다면 반드시 Buyer에게 계약서에 서명
하기전에 문서에 의한 공개서안 ( Disclosure Statement)을 보내야 할것입니다. 상기에서 나열한 부동산
거래 시의 중개업자의 행위들은 Code of Conduct등으로 규제되고 있으며 해당 Code에서는 부동산 중개
업자나 부동산에 종사하는 분들이 임대행위등이나 고객과 중요한 업무를 실행할경우의 행동양식을 나열
하고 있습니다. 공통된 점은 어떠한 중요한 임무를 할 경우 반드시 사전에 고객에게 문서로 알리고 공개해
야 한다는 점입니다.

Disclaimer: 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별
적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으
므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠
한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.
자료제공; 변호사 이 계원