안녕하세요 변호사 이계원입니다. 여러 차례에 걸쳐 상업리스에 대하여 설명을 드린바 있습니다. 이번 주
는 상업리스에서 근간을 이루는 계약 절에 대한 것을 다루어볼까 합니다. 상업리스에서는 세입자 입장에
서는 어떠한 항목을 위반하면 건물주가 명도하거나 손해배상을 청구한다는 내용을 일반적으로 명시하여
상당한 부담이 될 수 있을 것입니다. 그러나 과연 어떠한 항목이 얼마나 중요하여 건물주가 명도하거나 손
해배상을 청구할 수 있느냐에 대한 것은 아무리 문서에서 명시되었다고 하더라도 법원에서 재 점검할 수
있는 소지가 있습니다.
그러면 중요한 근간을 이루는 계약 절은 어떠한 방식으로 판단할 수 있을까요 ? 그것은 중요한 계약절이
없었다면 계약을 하지 않았을 것이라는 실험으로 계약절의 중요도를 판단할것입니다. 가령, 월세가 일천
불이고 Outgoing이 포함되는 조건이 아니었으면 계약을 하지 않았을 것이라는 경우입니다. 다른 예로 건
물주가 언제까지 세입자가 의무를 지키지 않으면 계약을 위반한 것으로 간주한다 등의 내용인데 이 경우
언제까지 에서의 뚜렷한 명시가 없을 경우에는 중요한 계약 절이 아니될 수가 있는데 그 이유는 건물주가
정해진 날짜없이 명도등의 강행을 하지 못할 수 있기 때문일 것입니다.
한편 중요한 계약절을 위반하여 건물주가 이에 상응하는 강행의 권한을 가질 수 있는 경우도 있지만 세입
자가 중요도에 관계없이 여러 계약절에 걸쳐 누적된 계약위반을 할 경우 세입자의 법적인 불인정 (
Repudiation)에 의하여 건물주는 강행권한을 실행할 수 있는 권한을 가질 수 있을 것입니다.
다시 말씀을 드리자면 중요한 계약절의 위반은 계약서의 명시된 구절이 위반되면 즉각적인 건물주의 강행
권한이 주어지는 반면 세입자의 법적인 불인정 ( Repudiation)의 경우는 임차장소를 장시간 방치하여 영
업을 하지 않거나 지속적이고 사소한 규정위반역시 건물주의 강행 권한을 가질 수 있다는 점입니다. 물론
그러한 규정위반이나 사실들은 추정되지 않은 확실한 증거에 위해 증명이 되어야 할 것입니다.
상기 두가지의 원인에 의하여 건물주가 강행권한이 생길 때에 건물주는 두 가지의 선택을 할 수 있을 것입
니다. 계약을 해지하고 명도하든지, 계약을 지속하든지 일 것입니다. 흔히 건물주는 계약을 지속하며 밀
린 월세를 부채로 인식하고 청구하는 것이 일반일 것입니다.
한편 건물주입장에서는 손해배상을 청구할 수가 있는데 이 부분은 매우 상업적인 부분이므로 일반적인 원
칙이 있음에도 불구하고 계산하는 데에 어려움이 있을 것입니다. 가령, 현재의 세입자가 세를 못내는 바람
에 시세에 맞게 세를 잘내는 다른 세입자을 들일 기회를 놓쳤다는 계산의 손해배상 청구, 계약의 위반에
의하여 잔여 Rent를 일시에 회수하는 방법등일 것입니다. 특히 잔여 Rent를 일시 회수하는 방식은 일반적
으로 월세는 년기준에서 12개월 할부의 계산에서 도출 되므로 계약위반을 이유로 할부의 권한이 박탈되
어 일시 납부의 의무가 생긴다는 논리로 이해하시면 될 것입니다.
반면 세입자 입장에서는 상기 건물주의 기회이익 박탈에 따른 손해 배상청구에 대응하여 건물의 노후화,
상권의 가치하락등의 이유로 손해배상의 금액을 약화시키려 노력할것입니다.
그러한 손해배상의 금액산출은 상업적이고 매우 주관적이기 때문에 법원에서 결정하기 어려운 부분일 것
입니다.
그러한 애매 모호한 부분을 해소하고자 계약서에서는 Rent의 일시적인 회수방법이나 위반할 경우 어떠
한 일정한 금액을 정하여 명시하는 방법이 있으나 계약법의 원칙에서는 그러한 금액의 명시가 Penalty 성
격이 있는 것이며 건물주가 그로 인한 부당한 이익 즉 실질적인 손실에 의한 손해배상방업이 아니라고 판
단이 되면 무효할 될수 있는 여지가 있습니다.
현재까지의 호주판례의 입장은 Rent의 일시적인 회수의 경우에는 전체금액에서 10% 가량을 할인하고 잔
여 금액에 대하여 부채로 인식하는 것입니다. 그러나 뚜렷하게 손해배상의 산식이나 규정이 없으므로 일
반적인 판례에 의하면 세입자가 중요한 계약절을 위반하거나 세입자의 법적인 불인정 ( Repudiation)을
할 경우 건물주가 택하는 방법은 일시회수절이 있다면 이자가 발생하는 부채로 전환하여 청구행위를 하
고 현재 당장 들어오는 세입자가 없을 경우에는 계약을 해지 하지 않고 지속시켜 Rent부채의 규모를 늘리
는 일일 것입니다.
특히 건물주가 상기의 경우에 계약을 유지하는 이유는 계약서에 명시되어 있는 세입자의 의무가 지속해
서 살아 있고 계속해서 위반하는 것을 증명하기 위함입니다.
건물주가 계약서에 의하여 일반적으로 우세한 위치에 놓이게 되지만 그러면 이에 반하여 세입자는 어떠
한 대응 방법이 있을 까요? 건물주가 계약을 유지하고 손해배상의 청구하기 위해서는 사전에 절적한 노력
을 하여야 될 것입니다. 가령, 부동산 시장에 최소한 여려군데에 광고하여 새로운 세입자를 모집하려는 노
력등일것입니다.
또한 여러 판례에서는 손해배상의 청구시점을 리스기간의 종료시점으로 미루는 것으로 주장하기도 합니
다. 그러나 그러한 법원의 결정은 건물주 입장에서는 매우 난처한 상황을 만들것입니다.
일반적으로 세입자가 세를 밀려 민사소송을 당하여 소송초기에 밀린 세와 건물주의 법적인 비용을 지불한
다면 건물주의 기타등등의 손해배상의 청구행위는 기각될 확률이 높습니다. 그러나 세입자가 세를 못내
는 이유가 건물의 문제점에서 비롯된다면 초기에 소송이 마무리 되기 보다는 진행이 되면서 양방간의 손
해배상청구 행위가 이루어 질것입니다. 그러나 상기에서 언급한 바와 같이 어떠한 뚜렸한 결정 지표가 없
는 가운데의 민사 소송은 양측의 비용은 물론 정신적인 손해를 감내해야 하는 힘든 과정이 될것입니다.
Disclaimer: 상기내용은 어디까지나 현재의 관련법률규정를 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별
적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으
므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기내용에 대하여 어떠
한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.