이계원의 생활법률 ( Put and Call option; 계약법, Property Law )

안녕하십니까 ? 이번 주는 Option에 대한 기본적인 개념과 부동산 시장에서의 간단한 사례를 통하여
option에 대한 여러분등의 이해를 돕고자 합니다. 시간의 개념을 놓고 option이라는 거래기법이 발달
한 것은 현대사회의 자본구조가 갈수록 복잡해짐에 따른 당연한 시장의 변화라는 생각이 듭니다.

보통 Call option이나 Put option등의 용어는 주로 주식 사채시장에서 통용되고 있는데 간단히 정리하
자면 Call option의 경우 주식, 사채 등 특정자산을 정해진 기간 내 또는 정해진 일시에 일정한 행사
가격으로 매수할 수 있는 권리이며 이는 put option의 상반된 개념으로 call option 매입자는 call
option 매도자로부터 call option 만기일 또는 만기일 이전에 자산을 매입할 수 있는 권리를 갖게 되
며, 대신 그 매입자는 option 매도자에게 그 대가인 premium을 지급하게 됩니다. put option이란 시장
가격에 관계없이 특정 상품을 정해진 가격에 매도할 수 있는 권리로 그 가격은 매입당시의 시장가치인
본질적 가치에 premium을 덧붙인 금액으로 결정됩니다.

비슷한 맥락에서 개발업자와 Property Marketer 간에 일어나는 부동산 시장에서의 Call option과 put
option의 판매 기법이 통용되고 있는데 option의 기본적인 개념은 주식사채 시장과 부동산시장이나 같
다고 할 수 있겠습니다. 그러나 주식사채 시장의 경우 Option시장의 거래가 컴퓨터의 E-commerce로 매
우 빈번하게 이루어지고 빠른 정보와 순발력을 필요시하는 거래의 성격이 있다는 점은 부동산시장에서
의 Option과 대별되는 부분일 것입니다.

부동산시장에서의 option기법은 개발업자가 마케팅을 전문하는 부동산 업자에게 Option Fee를 받고 일
정 기간 까지 Call option의 권리( 매입할 권리)를 부여하게 됩니다. 즉 그 기간까지의 제 3자에게 매
도할 권리를 주게 되고 만일 정해진 일정기간까지 option의 대상물 들을 분양하지 못할 경우 해당 부
동산업자에게 개발업자는 Put option의 권리( 매도할 권리)를 행사하게 되므로 부동산 업자는 매입을
해야하는 책임이 돌아 갑니다. 그러므로 일정기간안에 목적물을 분양하지 못할 경우 option fee의 예
치금의 성격은 Deposit으로 바뀌게 됩니다. 보통 이러한 경우 부동산 마케팅업자와 개발업자간에
Option에 대한 협약이 이루어 지며 부동산업자가 개발되는 목적물중에 몇 개의 주택을 지정하여
option 계약을 합니다. option 계약은 Put option과 call option을 동시에 하여 양자 간의 권리행사를
보장하는 것이 일반적인 계약내용일 것입니다.

어떠한 사례에서는 마케팅업자가 일정기간 안에 팔지 못하여 본인이 직접 매입하게 되는 상황이 벌어
지게 되었습니다. 특히 부동산시장이 침체되었을 경우 빈번히 발생할 수 있는 경우일 것입니다. 마케
팅업자는 계약 시 Warning 표시가 있는 ( 보통 소비자들에게 이용되는 Conveyancing Form) 계약서식이
결여되어 있다고 계약내용을 부인했습니다. 그러나 법원에서는 해당 마케팅 전문업체는 최종소비자이
기 보다는 부동산 도매업자의 성격이 짙으므로 개발업자의 Put option의 권리를 인정함과 동시에 마케
팅업자의 강제매입 명령을 내리게 되었습니다.
Disclaimer: 상기내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.
자료제공; 이 계원